Nem a Cogedir – Gestão de Projectos, S.A. nem a Aythya – Investimentos Imobiliários, Lda, convenceram em definitivo o júri do concurso do bairro camarário, que prevê a demolição integral do espaço e a construção de um novo bairro social, mais pequeno, para albergar os actuais moradores, a expensas de privados, que ficam com capacidade construtiva nos lotes sobrantes.

Na proposta que irá ao executivo, e a que o PÚBLICO teve acesso, não é explicada a razão para o júri ter excluído as propostas dos dois concorrentes, limitando-se a referir que este “entendeu existirem motivos para a exclusão de ambas as propostas, entendimento que, não obstante as pronúncias submetidas pelos concorrentes em sede de audiência prévia, manteve no relatório final”.

Contudo, fonte conhecedora do processo, já adiantara ao PÚBLICO que havia o receio de que algumas “variáveis” contidas nos projectos pudessem vir a configurar problemas de incumprimento do Plano Director Municipal (PDM).

As peças do novo procedimento, que estão anexas à proposta, são similares às anteriores, mas contêm algumas alterações, sobretudo ao nível do caderno de encargos, apontando para um maior constrangimento a eventuais alterações que possam vir a ser pedidas pelo concorrente vencedor durante a apresentação dos projectos decorrentes da proposta apresentada a concurso.

Assim, no artigo 9.º do caderno de encargos, sob a designação “Projectos” foram acrescentados quatro novos pontos, o primeiro dos quais diz que “os projectos apresentados pelo adjudicatário, para além de cumprirem com todas as normas legais e regulamentares aplicáveis, terão de respeitar as condições previstas no contrato, não podendo apresentar alterações em que seja objectivamente demonstrável que a ordenação das propostas seria alterada se as alterações propostas tivessem sido reflectidas em qualquer das propostas”.

O documento procura, assim, afastar eventuais surpresas, mas há outras salvaguardas que são agora introduzidas. Uma delas diz que “em circunstância alguma poderá o adjudicatário, em fase de execução do contrato, diminuir o número de fogos do Bairro Novo Rainha Dona Leonor constante da proposta” e a outra afirma que quaisquer alterações que seja introduzida aos projectos que sejam apresentados ao longo do processo (nomeadamente os de especialidades) “não podem implicar, em caso algum, a violação dos parâmetros base fixados no caderno de encargos nem a dos aspectos de execução do contrato a celebrar, não submetidos a concorrência”.

Por fim, o documento define agora que “em caso de não aprovação dos projectos reformulados pela entidade adjudicante, esta poderá resolver o contrato com justa causa”.

O caderno de encargos também passa a definir que, ao contrário da versão anterior, os concorrentes não têm de incluir na proposta o plano de realojamento temporário dos moradores do bairro, ficando antes obrigados a fazê-lo “no prazo de 30 dias após a produção de efeitos do contrato”.

A câmara espera também ter a revisão do PDM, em curso, concluída durante a apreciação das propostas, pelo que há uma nova formulação sobre a capacidade construtiva nos lotes para “promoção privada” – e este também é um termo novo introduzido no caderno de encargos, clarificando o uso que será dado aos lotes que não sejam ocupados pelo bairro camarário. Apesar de continuar impedido, tal como no concurso anterior, de exceder os “5500 metros quadrados de área bruta de construção” [perto de meia centena de apartamentos], a capacidade construtiva já será aferida pelo que ficar definido no novo PDM, refere o documento.

No programa de concurso, a principal diferença diz respeito aos documentos que devem acompanhar a proposta. Enquanto o documento aprovado a 9 de Setembro de 2014, pelo executivo definia que os concorrentes teriam de apresentar o “estudo prévio do loteamento do terreno”, incluindo a proposta de demolição do bairro, urbanização e construção do novo bairro, acompanhado de muitas outras especificações (desde as soluções arquitectónicas para o espaço público, passando pela rede de saneamento, a iluminação pública, equipamentos a construir e outras), a proposta actual refere-se apenas à entrega do “estudo prévio do loteamento do terreno”.

A empreitada global está orçada em cerca de 3,5 milhões de euros.