O Banco BNI Europa, instituição de capitais angolanos a operar em Portugal desde 2014, acaba de lançar uma solução de crédito, denominada Cereja, destinada a clientes com mais de 65 anos que tenham uma casa paga, para dar como garantia (hipoteca) do empréstimo. O produto é apresentado como um crédito inverso, ou seja, é a casa que dá crédito ao seu proprietário, mas apresenta riscos muito elevados, designadamente a venda forçada da habitação.

O prazo inicial do empréstimo pode ir até 15 anos, com possibilidade de renovações sucessivas por períodos de três anos, mas a taxa de juro é muito elevada - tendo em conta a existência de uma garantia real – o que faz disparar o custo total do empréstimo. A linha de crédito está ancorada numa taxa anual nominal (TAN) entre 6% e 8%. Trata-se de uma taxa fixa, ou seja, não sofre alterações durante o prazo do empréstimo. A taxa anual efectiva (TAE), que já inclui os encargos do empréstimo, ficará acima dos 7%, podendo atingir valores bem mais elevados.

De acordo com uma simulação disponibilizada no site do BNI, um empréstimo padrão de 50 mil euros, a 15 anos, com carência de capital até ao final do prazo e financiamento de juros, para um titular com 75 anos de idade, tem uma TAE de 7,143%. Esta simulação tem por base um rácio de financiamento/garantia de 25%, ou seja, o imóvel valerá 200 mil euros.

Dependendo da finalidade, há crédito ao consumo, sem hipoteca de imóvel ou prestação de outras garantias, com taxas de juro mais acessíveis.

Durante o período do empréstimo, o cliente, que continua a residir na habitação, pode pagar apenas os juros e os encargos mensais do empréstimo. Pode suportar os juros e amortizar capital, como acontece habitualmente nos empréstimos, ou não pagar absolutamente nada. Pagar juros, encargos e amortizar capital corresponde a uma prestação mensal elevada. Não pagar nada, mais do duplica o valor do empréstimo, que terá de ser pago numa só prestação, o que pode ser incomportável, obrigando à venda do imóvel.

O que acontece no final do prazo?

Uma simulação simples, realizada pelo PÚBLICO, utilizando a TAN de 6,75%, para um montante de 50 mil euros, a 15 anos, com pagamento de juros e capital, corresponderá a uma prestação mensal de 442 euros. Nestas condições, o custo total do financiamento sobe para cerca de 75 mil euros. Na mesma simulação, mas com pagamento apenas de juros, a prestação mensal cai para 281 euros, mas o custo total do empréstimo duplica, para cerca de 101 mil euros. Não foi possível fazer uma simulação para o custo total do empréstimo em que não são pagos nem juros nem capital, mas o custo, dependendo da forma como são calculados os juros sobre juros não pagos, disparará.

Se o cliente não pagar juros, nem amortizar capital, no final dos 15 anos é-lhe pedido o pagamento do custo total do empréstimo e respectivos encargos. E nessa altura, ou paga o valor total, ou pede o adiamento do prazo por períodos de três anos, sujeitos a aprovação do banco. Se o adiamento não for autorizado, o cliente terá de colocar o imóvel à venda. Em caso de morte, o encargo do empréstimo é transferido para os herdeiros.

Neste crédito “dado” pela casa, o BNI, que tem um balcão em Lisboa, mas está a alargar este crédito (por telefone) às regiões do Porto e do Algarve, não pergunta qual é a finalidade, e até sugere que pode ser para ajudar outras pessoas. O montante do empréstimo pode ser recebido de uma só vez, ou em tranches mensais ou anuais.

O pedido de empréstimo tem custos associados, como o de avaliação do imóvel (200 euros mais IVA), e despesas com serviços de solicitadoria, actos notariais, de registo e outros encargos. Não é exigido seguro de vida, mas é necessário um seguro multirrisco da habitação completo, e a exigência de pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI) e a manutenção do imóvel em bom estado de conservação. 

Vantagens de um crédito adicional ao da habitação

A casa, mesmo que apenas parcialmente paga ao banco, pode servir de garantia para empréstimos adicionais, a taxas de juro bem mais baixas que as praticadas no crédito ao consumo. Pode ser uma solução em situações de divórcio, em que um dos membros do casal precisa de compensar o outro pelo valor já pago, assumindo a titularidade única do imóvel. Mas o crédito pode destinar-se a outras despesas, especialmente se o cliente tiver necessidade de o pagar num prazo alargado.

Este crédito, oferecido pela generalidade dos bancos, implica custos relativos a nova avaliação do imóvel, ao registo de uma segunda escritura/hipoteca, e vai certamente implicar o pagamento de um spread, ou margem comercial do banco, mais elevado do que aquele que está na base do empréstimo. Mesmo assim, esta solução pode compensar, face a outras soluções de crédito, especialmente se já foi amortizada uma fatia importante do crédito à habitação.