O diploma que estabelece as regras para a fixação da prestação do crédito à habitação num valor mais baixo do que o que resultaria da aplicação normal das taxas Euribor foi publicado, esta quarta-feira, em Diário da República e entra em vigor esta quinta-feira. Contudo, os pedidos de acesso à medida só poderão ser apresentados a partir de 2 de Novembro.

Como já se sabia, a fixação da prestação é feita através da alteração do indexante a utilizar, passando a considerar-se apenas 70% da Euribor a seis meses do mês anterior à adesão à medida, independentemente do prazo do indexante do contrato. Esse “congelamento” poderá ter a duração de 24 meses, sendo automaticamente suspenso se a taxa descer para um valor mais baixo que os 70% do valor actual.

O que fica mais claro com a publicação do Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 de Outubro​ é que o cliente pagará sempre a totalidade de juros que era devida pela aplicação das taxas de mercado.

Estabelece o diploma que “o montante correspondente à diferença entre a prestação devida nos termos contratualmente estabelecidos e o valor da prestação fixada nos termos do disposto no presente decreto-lei é diferido”. Ou seja, é pago mais tarde.

Esse pagamento poderá ser feito “a partir do quarto ano após o termo do período de fixação da prestação, quando o prazo remanescente do contrato de crédito, no termo da fixação da prestação, for igual ou superior a seis anos”. Ou, em alternativa, esse montante diferido será “capitalizado no valor do empréstimo com referência ao momento em que seria devido à taxa do contrato de crédito aplicável, caso o mutuário não tivesse aderido ao presente regime”.

Contudo, “o montante diferido pode ser amortizado antecipadamente, sem qualquer comissão ou encargo” para os particulares, que também não terão qualquer custo na adesão à medida.

Estabelece ainda o diploma que “o montante do capital em dívida, à data da cessação da medida de fixação da prestação, não pode, em resultado da aplicação do presente capítulo, ser superior ao montante do capital em dívida à data de início da fixação da prestação”.

O acesso à medida terá de ser formalizado pelos particulares e o banco terá 15 dias para apresentar em suporte duradouro uma estimativa do montante diferido, tendo por base o prazo previsto, o plano de reembolso indicativo do montante diferido, e a respectiva evolução do capital em dívida, bem como a diferença das prestações decorrentes do acesso à medida ou da aplicação das taxas de mercado.

A aplicação da medida de fixação da prestação suspende-se, de imediato, quando o indexante do contrato de crédito for inferior ao determinado aos 70% da Euribor a seis meses, ou se o particular entrar em incumprimento.

A medida também está limitada a quem tem contratos associados às taxas Euribor, ou mistas, se estiverem no período de taxa variável, e se as prestações do crédito estiverem em dia.

A fixação da prestação não prejudica o direito de reembolso antecipado, total ou parcial, do crédito. Sendo que, neste caso, será dada primazia ao montante diferido, e em caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito no decurso do período de fixação da prestação, o particular tem direito à manutenção, pela nova instituição, do valor da prestação fixada pelo período remanescente do prazo estabelecido.

Bonificação retroactiva a Janeiro

​O diploma inclui ainda alterações à medida de bonificação de juros, nos termos em que já tinham sido anunciadas, mas com a clarificação de as novas regras são retroactivas a Janeiro de 2023.

É o caso cálculo da bonificação, que passa a incidir sobre a diferença entre o valor do indexante apurado contratualmente e o limiar de 3 %, que é mais favorável que o anterior. Bem como o reforço da bonificação para 100 % do valor apurado quando o mutuário tenha uma taxa de esforço igual ou superior a 50 %,ou para 75 % do valor quando a taxa de esforço é igual ou superior a 35 % e inferior a 50 %.

O montante anual máximo de bonificação, por contrato de crédito, será reforçado para 800 euros (720 euros anteriormente), mantendo-se os limites quanto ao rendimento dos potenciais beneficiários, que não pode ser superior ao 6º escalão de IRS (até 38 632 euros em 2023), e ao património financeiro, que terá de inferior a 62 IAS.