Novo ano, novo máximo nos indicadores que medem o valor da habitação em Portugal. Os preços das casas mantiveram o ritmo de crescimento acelerado que tem sido verificado nos últimos anos e, em 2022, fixaram um novo recorde, ao mesmo tempo que registaram o aumento mais acentuado em mais de 30 anos. Ainda assim, na segunda metade de 2022, começou a registar-se um ligeiro abrandamento do crescimento dos preços.

Os dados são da Confidencial Imobiliário e ilustram uma tendência que já não é novidade. Em Dezembro de 2022, mostram os dados concedidos ao PÚBLICO pela consultora, o índice de preços residenciais atingiu o valor mais elevado desde que estes indicadores começaram a ser recolhidos, em 1988.

Assim, no conjunto do ano passado, a variação média dos preços das casas em Portugal foi de 18%. Para encontrar um aumento mais acentuado, é preciso recuar até 1991, ano em que o índice de preços residenciais registava uma subida anual média de 19,4%.

O ano passado marca, desta forma, o regresso às subidas acentuadas de preços, depois de, em 2021 e 2020, dois anos em que a pandemia penalizou fortemente a actividade económica, terem sido registados ritmos de crescimento mais lentos. Agora, a subida dos valores da habitação ultrapassa mesmo aquilo que se verificava em 2019 e 2018, antes da pandemia, quando o aumento anual médio dos preços das casas rondava os 15%, ainda de acordo com os dados da Confidencial Imobiliário.

A consultora não tem ainda disponíveis os dados relativos às cidades de Lisboa e do Porto, onde, tendencialmente, as subidas de preços da habitação têm superado a média nacional.

Vários factores contribuem para este movimento em Portugal, mas a escassez de oferta, associada a uma cada vez maior procura de casa por parte de estrangeiros (investidores ou particulares) com maior poder de compra, tem sido apontada pelos especialistas do sector como a principal razão para este fenómeno.

"Não se antecipam passos expressivos na resolução dos problemas de falta de oferta, devido ao aumento dos custos de construção e aos licenciamentos demorados. A classe média será especialmente afectada por esta falta de oferta, pois mesmo a oferta que surge tende a direccionar-se mais para os segmentos menos afectados em termos de rendimento, como as classes média-alta e alta", refere a consultora imobiliária JLL, no mais recente relatório de balanço do último ano e perspectivas para 2023.

Evolução a dois ritmos

Com base nos dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) já disponíveis, a JLL estima que, no conjunto de 2022, tenham sido transaccionadas 168 mil casas, por um montante total de 31 mil milhões de euros, dados que, a confirmarem-se, representarão aumentos de cerca de 1,5% (em número de habitações) e 10% (em valor).

Ainda assim, aponta a Confidencial Imobiliário, regista-se um "comportamento dos preços a dois ritmos" em 2022.

"Na primeira metade do ano, mais concretamente até Julho, os preços mantiveram uma trajectória de aceleração, com sucessivas subidas mensais médias de quase 2%. A segunda metade de 2022 foi de perda de intensidade, com um arrefecimento das variações mensais, que por duas vezes foram inferiores a 1%, entrando mesmo em terreno negativo (variação mensal de -0,5% em Setembro)", refere a consultora.

Ao mesmo tempo, acrescenta a Confidencial Imobiliário, "as variações trimestrais dos preços também confirmam esta tendência de perda de fôlego", embora os crescimentos se mantenham acentuados.

Seja como for, não são esperadas, para já, quebras de preços, ainda que uma crise económica possa levar a um travão da procura.

"A JLL antecipa um natural abrandamento na dinâmica da procura, quer para ocupação, quer para investimento, face ao ano passado, pela dupla circunstância de se enfrentar um agravamento das condições económicas e comparar-se com níveis recorde de actividade. Contudo, não antecipa quebras disruptivas em termos de montantes transaccionados e absorção, prevendo ainda que os preços e as rendas possam manter uma trajectória positiva, mas mais suave. A baixa capacidade de reposição da oferta, que se mantém escassa em todos os segmentos, é uma das explicações para este comportamento", prevê esta consultora.

Em suma, como explica Patrícia Barão, responsável pelo segmento residencial da JLL, poderá assistir-se a uma redução do montante total transaccionado em 2023, mas apenas devido a uma diminuição do número de transacções e não por uma queda dos preços.