A Autoridade Tributária vai desencadear o processo de revisão do coeficiente de localização dos imóveis durante este ano. Esta revisão é relevante por implicar a possibilidade de haver uma aproximação do valor fiscal dos imóveis ao valor de mercado – o que pode significar um aumento expressivo do imposto municipal de imóveis em alguns casos. “Ou significar descidas em outros”, limita-se a constatar Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária em Portugal (APEMIP), uma das instituições que integra a Comissão Nacional de Avaliação dos Prédios Urbanos (CNAPU).

O PÚBLICO confirmou junto de dois membros da CNAPU a existência de uma convocatória para o arranque dos trabalhos já para o mês de Maio, mas nenhum deles se atreve a antever quando é que o processo estará terminado. O que se passará, nos próximos meses, é que a CNAPU vai receber propostas de alteração aos coeficientes de localização que devem ser aplicados aos zonamentos de cada município, e terá de ser a própria CNAPU a admitir e a validar essas propostas e a apresentá-las ao Governo.

Para além de Luís Lima, também Manuel Reis Campos, presidente da Confederação da Construção e do Imobiliário (CPCI) já recebeu a convocatória para uma reunião na CNAPU. Ambos recordam que esta obrigatoriedade de revisão decorre da lei e ambos desconhecem que esteja prevista, por parte do Governo, alguma intenção de alterar o valor de coeficiente de localização que agora é aplicado o cálculo do valor patrimonial tributário do imóvel. O Correio da Manhã escreve esta segunda-feira que o Governo tenciona manter os intervalos desses coeficientes entre os 0,4 e os 3,5.

O cálculo do valor patrimonial tributários dos imóveis é feito com base no valor por metro quadrado de construção – que é todos os anos indicado pela CNAPU; e que em 2019 está fixado em 615 euros. Este preço por metro quadrado esteve congelado entre 2010 e 2018, para atenuar o impacto que a crise financeira teve nos orçamentos familiares. Foi descongelado este ano, por proposta da CNAPU, depois de se ter entendido que o mercado imobiliário já estava a recuperar – e cujo valor até atingia montantes especulativos em algumas localizações. A decisão foi colocar esse valor no mesmo patamar que tinha em 2008, antes da crise: 615 euros por metro quadrados.

A área de cada imóvel é depois ponderada com o coeficiente de localização (varia entre 0,4 e 3,5), o coeficiente de qualidade e conforto (que pode variar entre 0,5 e 1,7) e um coeficiente de vetustez para reflectir a idade do imóvel (varia entre 0,4 e 1). É da conjugação de todos estes factores que, aplicada a fórmula de cálculo de valor patrimonial tributário, se define se um imóvel vai pagar mais ou menos em sede de IMI – aplicando a taxa de imposto que cada município tem a liberdade de fixar. Em Agosto do ano passado ficou conhecida a intenção de alterar os coeficientes de qualidade e conforto, e criou-se uma polémica que ficou conhecida como o “IMI do sol". 

A confirmar-se a manutenção dos coeficientes de localização no tecto máximo de 3,5 (o Ministério das Finanças ainda não confirmou esta informação ao PÚBLICO), não é expectável que haja aumentos nas zonas e nos edifícios que já estão com o coeficiente máximo atribuído. Se há casos de zonas em municípios onde o coeficiente de localização poderá aumentar, há outras em que ele pode descer, acredita Luís Lima, referindo-se, por exemplo, às periferias dos grandes centros urbanos.

A última revisão do coeficiente de localização ocorreu em 2015 e teve reflexo nas avaliações de 2016, 2017 e 2018.