É relativamente normal que o valor a que são colocados anúncios de casa para venda possa não ter a mesma tradução no preço pelo qual elas são efectivamente vendidas. O chamado “gap [diferencial] de mercado”, que mede a distância percentual entre o preço médio das vendas realizadas e o valor médio da oferta disponível no mercado, estava, no período de pré-crise – isto é, antes da entrada na troika –, nos dez pontos percentuais em cidades como Lisboa e Porto. Actualmente, e numa fase de escalada acentuada do preço das casas, a Confidencial Imobiliário (CI) verificou que esse diferencial no preço mais do que duplicou e está agora nos 22% nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto.

O preço pelo qual as casas têm vindo a ser vendidas aumentou 15,4% em Dezembro, em termos homólogos, divulgou esta terça-feira a Confidencial Imobiliário, uma entidade privada que agrega as transacções registadas no mercado imobiliário a partir de dados das imobiliárias. Nos últimos cinco anos, os aumentos já atingiram os 46%. Mas, ainda assim, estes valores estão abaixo das expectativas dos proprietários, que pedem pelos seus imóveis preços muito acima disso. “Este valor demonstra algo simples: os proprietários têm expectativas de preços desencontradas da realidade da procura efectiva”, confirma ao PÚBLICO o director da Confidencial Imobiliário, Ricardo Guimarães.

A empresa de estatísticas conseguiu apurar o diferencial entre a oferta e a procura efectiva, construindo um rácio entre o valor médio de oferta que é colocada nas plataformas com que constrói o SIR – Sistema de Informação Residencial e o valor pelo qual elas são escrituradas. O concelho que apresenta valores mais acentuados nesse diferencial é o Porto, atingindo os 30%. Apesar de ser o mais valorizado e com níveis de venda mais elevados, Lisboa apresenta um gap alinhado com a média geral, de 22%.

Este valor apurado é um rácio entre duas médias calculadas de forma autónoma, pelo que não significa que os proprietários têm de vender as casas com um desconto de 22%. Mas permite, ainda assim, tirar várias conclusões. “Este diferencial deve-se ao simples facto de a formação de valores ter por benchmark os portais de oferta, onde os proprietários se vão fundamentar para a definição do valor do seu imóvel, gerando um efeito de sobrevalorização que se auto-alimenta”, explica Ricardo Guimarães.

Esta disparidade de valores – que, a determinada altura o director da Confidencial Imobiliário apelida de “miopia dos proprietários que se transforma num dos maiores desafios para todos os intervenientes no mercado da habitação” – pode ser justificada pela inesperada e súbita escalada de preços e pelo já referido efeito de bola de neve, que se auto-alimenta. “A escalada acelerada nos preços de venda acaba por distorcer a leitura de mercado feita pelos proprietários, podendo haver um efeito de miopia decorrente do recurso à informação de oferta acessível em portais para tomar a decisão acerca do valor de oferta dos respectivos fogos”, explica Ricardo Guimarães.

Numa análise aos dados retirados do SIR, conclui-se que o desencontro de expectativas é transversal a todas a geografias, apesar de ser maior nuns mercados do que noutros. Os dados apurados pelo Confidencial Imobiliário, revela Ricardo Guimarães, também indicam que mais do que variar geograficamente, e atingirem valores elevados, por exemplo, no Porto, o price gap tem variações mais expressivas consoante o segmento dos imóveis. O director da CI indica que o diferencial entre o valor pedido e o valor vendido é menor quando se trata de oferta de habitação nova.

A escalada de preços da habitação não é um exclusivo de Portugal e está a preocupar Bruxelas. A Comissão Europeia pediu aos ministros das finanças da zona Euro para monitorizarem de muito perto a evolução deste sector.

No caso de Portugal, o director da Confidencial Imobiliário acredita que os preços vão continuar a subir, mas agora com uma progressão mais lenta. Ricardo Magalhães baseia esta ideia nos resultados do inquérito Portuguese Housing Market Survey, que, explica, apontam para uma “progressiva suavização do ritmo” de subida.

“Por um lado, devido ao nível de preços que já se atingiu e que começa a ter, por parte da procura, alguma reacção de cautela. Por outro lado, sendo a falta de oferta a grande base de sustentação desta subida, à medida que entrar novo stock no mercado, o crescimento tenderá a amenizar”, explica.