Entre Janeiro e Junho deste ano, e pela primeira vez desde há nove semestres consecutivos, os preços das casas no Centro Histórico de Lisboa registaram uma variação residual de apenas 0,1% face ao semestre imediatamente anterior, entre Julho e Dezembro de 2017.

Mais do que a segunda contracção consecutiva - já que no segundo semestre de 2017 a tendência já fora de abrandamento, com a taxa de variação semestral registada a cair para menos de metade (em cerca de 8,5 pontos percentuais) face aos 14,4% observados na primeira metade desse ano – os números apurados pelo Índice de Preços do Centro Histórico de Lisboa (IPCHL), elaborado pela Confidencial Imobiliário, revelam um travão a fundo neste mercado.

Este índice monitoriza a dinâmica de valorização de imobiliário residencial nas freguesias de Misericórdia, Santa Maria Maior e São Vicente, em Lisboa, e tem por base o valor das transacções obrigatoriamente comunicadas às autarquias, que podem por lei exercer direito de preferência nas transacções que ocorrem em Áreas de Reabilitação Urbana.

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“Este abrandamento dos dois últimos semestres faz com que a taxa de variação homóloga se tenha reduzido de forma visível, terminando o primeiro semestre de 2018 nos 6%, após ter atingido os 21,1% no semestre anterior”, lê-se no boletim produzido pela Confidencial Imobiliário a que o PÚBLICO teve acesso.

De acordo com Ricardo Guimarães, director desta empresa especializada em produção estatística no sector do imobiliário, trata-se “de um regresso à normalidade”, já que não é sustentável que um mercado apresente consecutivamente taxas de valorização superiores a 20%.

“O ritmo de valorização foi galopante, mas também porque partiu de uma base com valores muito baixos. É normal que agora entre numa fase de consolidação”, comenta o economista.

Se até agora a valorização foi justificada pela forte pressão da procura e pela acentuada dinâmica de investimento e de reabilitação, esta travagem a fundo não significa que já não haja procura no centro histórico nem imóveis para vender.

“O que há é uma grande incerteza, uma enorme imprevisibilidade face a alterações legislativas que estão a decorrer e que tardam em ficar decididas”, comenta Francisco Bacelar, presidente da Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal (ASMIP).

Este dirigente refere-se não só ao pacote da habitação e arrendamento que ainda está a ser discutido da Assembleia da República, como as medidas sobre o Alojamento Local que foram discutidas e decididas durante este primeiro semestre e que entraram em vigor no último fim-de-semana. Estas freguesias do centro histórico de Lisboa correspondem a áreas em que ficaram suspensos novos pedidos de registo de alojamento local face à nova lei.

Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) explica esta acentuada valorização pelo facto de os investidores terem vindo a adquirir imóveis tendo em conta as suas perspectivas de rentabilidade e não o seu valor de mercado. “Só pagaram estes valores exagerados porque esperavam rentabilizá-los no alojamento local. Não era possível pagar aqueles preços pelo imobiliário se estivéssemos a falar do investimento para colocar casas no mercado de arrendamento tradicional”, argumenta Luís Lima.

O presidente da APEMIP recorda que as mexidas na lei do Alojamento Local só entraram em vigor agora, mas vinham a ser discutidas há muito. Esta imprevisibilidade foi agravada nos últimos dias, com a tumultuosa situação na Assembleia da República onde as questões da habitação e do arrendamento ainda andam a ser discutidas, e que terminou com a saída surpreendente da coordenadora do grupo de trabalho. "Ninguém sabe onde isto vai parar. Mas os problemas mantêm-se”, recorda Luís Lima.

Problema não desaparece, mas transfere-se

Os investidores vão continuar a fazer a avaliação do imóvel não pelo valor do activo mas sim através da avaliação da sua rentabilidade, diz Luís Lima. E se os preços no centro histórico já parecem ter atingido o limite, a dinâmica de valorização do preço das casas vai sendo transferida para outras freguesias. “E aí vamos voltar a ter o mesmo problema. O stock das casas disponíveis vai baixando, a procura mantém-se ou aumenta, os preços sobem inevitavelmente. Continua a acontecer no resto da cidade. E eu continuo a acreditar que também aí terão um limite, porque os preços não podem aumentar até ao céu”, ironiza Luís Lima.

Esta percepção dos operadores confirma-se, mais uma vez, nas estatísticas produzidas pela Confidencial Imobiliário. “Se nas freguesias do centro histórico a valorização praticamente estagnou, noutras freguesias assiste-se ainda a uma forte dinâmica de valorização. A pressão da procura sai de um lado, mas transfere-se para outro”, explica Ricardo Guimarães. De acordo com o Índice de Preços Residenciais (IPR), apurado pela Confidencial Imobiliário para o concelho de Lisboa, a trajectória de crescimento verifica-se desde meados de 2013, com uma intensificação da subida desde o final de 2015, resultando em valorizações homólogas acima dos 20% há nove trimestres consecutivos.

O IPR é apurado trimestralmente, e no segundo trimestre de 2018, os preços residenciais em Lisboa subiram 4,9% em termos trimestrais e 21,5% em termos homólogos. Actualmente estão 58% acima dos valores registados em 2007, o último ano antes da crise se ter instalado no sector e no país.

“O crescimento do número de projectos de uso turístico, de comércio e de habitação direccionada para uma gama alta de mercado, além do crescimento da procura internacional, favoreceram o surgimento de uma dinâmica de valorização que, primeiramente, se fez sentir no Centro Histórico e depois começou a contagiar outras zonas da cidade. A intensidade dessa dinâmica e o nível de preços entretanto atingido no Centro deixavam antecipar que o ritmo de valorizações fosse progressivamente suavizar. No contexto da cidade, esta deverá também ser a tendência”, comenta o director do Confidencial Imobiliário.