O Conselho de Ministros aprovou nesta quarta-feira a criação do Fundo Nacional para Reabilitação do Edificado (FNRE), um mecanismo que deverá iniciar a sua actividade até Outubro. O objectivo da criação deste fundo, que surge entre as medidas que foram discutidas na reunião extraordinária dedicada ao ambiente, é conseguir ter nos centros urbanos de Porto e de Lisboa imóveis reabilitados e colocados no mercado de arrendamento que sejam acessíveis à classe média e, ao mesmo tempo, assegurar uma margem de rentabilidade que garanta que as verbas do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social serão bem aplicadas.

Não é propriamente a quadratura do círculo mas é, seguramente, uma originalidade que não encontra experiência anterior em Portugal em termos de funcionamento de fundos de investimento. Mas é uma experiencia na qual o Governo deposita muita esperança para a resolução de vários problemas identificados nos grandes centros urbanos: a dimensão do património degradado e as dificuldades de financiamento das operações de reabilitação.

Ao PÚBLICO, o secretário de Estado Adjunto e do Ambiente, José Mendes, desmente que se trate de especulação financeira. “Não vamos brincar com o dinheiro das nossas pensões. Isso é ponto seguro”, referiu, acrescentando que se trata antes de “política de cidades”.

De acordo com as explicações dadas ao PÚBLICO por José Mendes, ainda antes de este documento ser levado a Conselho de Ministros, a criação deste FNRE não ficará circunscrita às áreas de Lisboa e Porto, embora seja “normal que tenham uma presença forte, também por uma questão de dimensão”. O secretário de Estado assegura que há manifestações de todo o lado do país e que já muitas autarquias estiveram a fazer o levantamento do património imobiliário que poderão entregar para a gestão deste fundo.

Cada operação será analisada individualmente e o critério, esclarece o governante, é que esse património possa ser rentável. “Só serão aceites para integrar o FNRE os imóveis que tenham um business plan com rentabilidade assegurada. Uma imposição do regulamento é que 60% da área reabilitada seja colocada no mercado de arrendamento. Os outros 40% podem ser habitação, comércio ou outros segmentos de ocupação de espaço de maior valor acrescentado. É nesse mix de usos que temos de ir à procura da rentabilidade que definimos para o fundo”, esclarece.

A particularidade deste fundo – e a sua originalidade – é que se trata de um conjunto de subfundos, já que existe a necessidade de garantir que as operações feitas num determinado ano estão separadas das restantes, para facilitar o processo de saída do património do FNRE, findo o prazo inicialmente estabelecido.

“O edifício é entregue ao fundo, que o reabilita e coloca no mercado de arrendamento. O business plan define qual a necessidade de estar no fundo, se 10 anos, 15 anos, enfim, o período que será necessário para rentabilizar o investimento – e essa rentabilidade provém das receitas de arrendamento. Quem colocou o imóvel no fundo pode ter direito de preferência, e voltar a adquiri-lo findo o prazo previsto no plano de negócio”, esclarece.

A duração e a dimensão do fundo serão, pois, determinadas pela procura de mercado. Mas uma previsão a dez anos feita pelo Governo é que venha a mobilizar 1400 milhões de euros em imóveis e em financiamento para reabilitação. As entradas para o fundo serão feitas em espécie (proprietários públicos ou privados entregam a propriedade do imóvel ao fundo) ou em dinheiro – e é aqui que entram as verbas do Fundo para a Estabilização da Segurança Social (FEFSS). 

As entradas em espécie serão feitas tipicamente por imóveis que sejam propriedade do Estado. José Mendes confirmou que estavam a ser mobilizadas entidades como a Estamo, o Ministério da Defesa e outras tutelas que têm património parado e sem dar rentabilidade. Mas também poderão entrar edifícios de privados que entreguem os imóveis em troca de unidades de participação do fundo. Já as entradas em dinheiro serão feitas através do FEFSS, e há a limitação legal que impede a utilização de fundos acima dos 10% do seu investimento em carteira.