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As taxas de juros para os financiamentos da casa própria estão em baixa em Portugal. Depois de ter superado os 4% ao ano, a Euribor caiu ao menor nível desde março de 2023, para 2,4% anuais, o que, segundo especialistas, pode ser um bom momento para quem está pensando em fazer um empréstimo para o tão sonhado imóvel. “Certamente, para os brasileiros que estão chegando ou que já estão em Portugal e querem sair do aluguel, o crédito imobiliário ficou mais acessível”, diz José Xavier, proprietário da CascaisX Mediação Imobiliária.

Na avaliação dele, há disposição dos bancos portugueses em conceder crédito aos brasileiros, que são, entre os estrangeiros que vivem em território luso, os que mais financiam imóveis. Não importa, segundo ele, se os rendimentos dos brasileiros vêm do Brasil ou se de empresas instaladas em Portugal. “O fundamental é comprovar de onde vêm o dinheiro, apresentar a documentação adequada e encontrar o imóvel que cumpra os requisitos dos bancos e, claro, que o valor do financiamento caiba no orçamento de quem está tomando o crédito”, explica.

Na média, calcula Ricardo Feferbaum, diretor-gerente de Real Estate da ComparaJá.pt, as taxas fixas para os financiamentos imobiliários estão oscilando entre 2,7% 2,8% ao ano. Já as taxas variáveis embutem um spread de 0,7% ao ano mais a Euribor. “Esses são os percentuais médios praticados atualmente, mas as taxas do crédito imobiliário mudam de banco para banco e levam em consideração uma série de requisitos, como o perfil do cliente”, detalha. Ele ressalta que, para não correrem o risco de arcar com custos mais altos e de cair em armadilhas, é preciso que os potenciais compradores recorram a profissionais gabaritados.

“Como nós, há vários intermediadores de crédito no mercado. O nosso trabalho consiste em levantar, junto às instituições financeiras, as melhores condições para aqueles que desejam financiar um imóvel”, afirma Feberbaum. “Para os brasileiros que estão chegando, esse suporte é importante, porque muitos não conhecem as regras de mercado, não sabem detalhes da legislação portuguesa”, acrescenta. Ele avisa.: “Nunca pague nada antecipado. O intermediário de crédito não recebe dinheiro do comprador de imóvel”.

Destino do imóvel

Normalmente, os bancos financiam em torno de 70% do valor dos imóveis para estrangeiros que vivem em Portugal. Contudo, lembra Murillo Penchel, gerente-geral da Portugal Singular Realties, é fundamental que os interessados em comprar um imóvel com crédito bancário tenham o Número de Identificação Fiscal (NIF), que corresponde ao CPF brasileiro. “Esse registro junto à Autoridade Tributária pode, inclusive, ser feito mesmo se a pessoa ainda estiver no Brasil”, diz. Para ele, é indicado aos que ainda não se mudaram para Portugal, mas pretendem fazê-lo em breve, abrir uma conta-corrente em um banco português, pois o relacionamento entre cliente e instituição pesa muito da hora da concessão do financiamento. “Os bancos gostam do histórico de bom pagador”, frisa.

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Penchel destaca que, em comparação com os juros cobrados no Brasil, as taxas praticadas em Portugal são muito baixas. Em contraponto, porém, os preços dos imóveis subiram muito em várias regiões do território luso, especialmente, Lisboa, Porto e Cascais. “Os preços também estão em elevação em cidades como Braga e Viseu, mais ao Norte de Portugal, mas é possível ainda encontrar oportunidades em localidades como Sesimbra, Mafra e Ericeira, que estão próximas da capital portuguesa”, lista. No entender dele, os compradores de imóveis devem se fazer uma pergunta básica antes de tomar qualquer decisão: qual será o destino do imóvel, para moradia ou para investimento?

Feferbaum, da ComparaJá.pt, assinala que, além das taxas de juros, os compradores de imóveis devem se preparar para uma série de custos, como os impostos de transmissão, e o seguro pessoal obrigatório. Os bancos exigem que o comprador faça uma apólice para garantir que, em caso de morte, o financiamento seja quitado. Se os compradores forem um casal, o seguro deve abranger os dois, pois, se um deles falecer, o outro não ficará com dívidas. Mas há, também, segundo José Xavier, o seguro em que, no caso de um dos cônjuges morrer, somente a metade dos débitos é liquidada. Quem ficou viúvo continua pagando a outra parte do financiamento. “Por isso, é importante conhecer bem as regras”, assinala Xavier.

Há bancos trabalhando com taxas de juros mistas, ou seja, o comprador do imóvel pode decidir por parcelas fixas nos primeiros três anos e, depois, optar por custos variáveis, de acordo com a variação da Euribor. “Os bancos são abertos nesse sentido”, garante Feferbaum. Também é possível fazer a portabilidade do crédito, caso uma outra instituição ofereça juros mais baixos, complementa Penchel. Outro ponto importante, emenda José Xavier: os bancos limitam os prazos dos financiamentos de acordo com a idade do comprador. Normalmente, para os estrangeiros, o limite varia entre 70 e 75 anos, contra até 80 dos portugueses.

A prazo ou à vista?

Arquiteta e agente imobiliária, Ana Angélica Freire já passou pela condição de compradora de imóvel financiado e, agora, auxilia os clientes a escolherem a melhor forma de acessar o crédito oferecido pelos bancos. “Quando comprei meu imóvel em Portugal, em 2018, os juros eram negativos, por isso, optei por taxas variáveis”, conta. O empreendimento estava em construção e ficou pronto em janeiro de 2022, já no final da pandemia do novo coronavírus. Com o estouro da guerra entre a Rússia e a Ucrânia, porém, os juros dispararam. “O jeito, então, foi renegociar o contrato com o banco, um processo bem tranquilo”, afirma.

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Para ela, agora, com os juros novamente em baixa, as taxas variáveis voltaram a ser uma opção que deve ser considerada pelos potenciais compradores de imóveis. “Mas tudo deve ser bem pensado, de acordo com as condições de cada um”, assinala. Ela diz que, normalmente, quando há um acerto entre comprador e vendedor, no ato da assinatura da promessa de compra e venda (CPCV), o futuro dono da casa ou do apartamento deve desembolsar 20% do valor acertado, como garantia. O restante, será pago no ato da assinatura do contrato, que, por regra, já estará amarrado a um crédito bancário, não necessariamente, para todo valor.

No caso de imóveis na planta, em construção, as empreiteiras costumam exigir 20% de entrada, mais 10% no ano seguinte e outros 10% no terceiro ano, quando as obras costumam acabar. O restante pode ser financiado. Na opinião de Ana Angélica, vale a pena tomar financiamento tanto para imóveis novos e usados, mesmo que o comprador tenha dinheiro para pagar à vista. “Primeiro, porque as taxas de juros em Portugal são baixas. Segundo, para não descapitalizar o comprador, que manterá dinheiro em caixa para alguma emergência. Terceiro, porque, quando um banco concede crédito, tudo está bem com o imóvel”, ensina.

Ana Angélica reconhece que os bancos costumam ser rigorosos na exigência da documentação do comprador do imóvel antes de conceder crédito. “Exigem o Imposto de Renda, os comprovantes de salário, pois temem muito a lavagem de dinheiro”, explica. “Por isso, o processo demora um tempinho”, frisa. Em caso de inadimplência, os bancos tomam o imóvel e o morador é despejado.

Há que se considerar, ainda, a escassez de imóveis em Portugal, o que exige uma boa procura e paciência. Segundo Murillo Penchel, a estimativa é de que faltem, hoje, em Portugal, cerca de 100 mil imóveis para moraria.