A regulamentação da garantia pública, medida criada pelo actual Governo para apoiar jovens que precisem de pedir um crédito bancário no valor total da aquisição de uma casa, foi publicada esta sexta-feira em Diário da República e entra em vigor este sábado. Mas a tão aguardada portaria só deverá estar no terreno no final do ano, ou mesmo início de 2025, tendo em conta que as instituições bancárias interessadas ainda terão de formalizar a sua adesão através de protocolo com a Direcção-Geral do Tesouro e Finanças no prazo de 30 dias - uma vez que não são obrigados a disponibilizá-la - e depois disporão de um período de 60 dias para a sua operacionalização.

Assim, os jovens que já tinham encontrado a casa para adquirir ainda vão ter um período de espera, a menos que as principais instituições bancárias consigam acelerar os procedimentos. Para quem está a vender casa com empréstimo associado, o calendário para beneficiar da isenção da comissão de amortização (0,5%) fica apertado, tendo em conta que a medida apenas se aplica até 31 de Dezembro, salvo se for prorrogado.

Ficam abrangidos pela medida os contratos de crédito formalizados até ao dia 31 de Dezembro de 2026, sendo que os potenciais beneficiários terão de ter domicílio fiscal em Portugal.

A portaria não tem novidades em relação às condições de adesão já anunciadas – jovens entre os 18 e os 35 anos, rendimentos até ao 8.º escalão do IRS (até 181.199 euros), ou valor de aquisição do imóvel de 450 mil euros, entre outras, podendo a garantia ascender até 15% do total do empréstimo e com um período de validade de 10 anos.

A garantia permite ultrapassar o actual “travão” imposto pelo BdP que, quando está em causa a compra de habitação própria e permanente, estabelece limites de 90% ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (loan-to-value ratio, na sigla inglesa LTV). Este rácio é calculado com base no mínimo entre o preço de aquisição e o valor da avaliação.

Mas, em contrapartida, fica claro que não há alteração em relação à avaliação da solvabilidade dos jovens, mantendo-se os critérios definidos pelo Banco de Portugal (BdP). Neste caso, apesar da garantia pública vir substituir a entrada, ou os 10% ou 15% que as instituições não podiam financiar (relativamente ao menor valor de aquisição ou de avaliação do imóvel), mantém-se a obrigatoriedade de o rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos pelo mutuário e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social (debt service-to-income ratio, na sigla inglesa DSTI) ser igual ou inferior a 50%. Apenas numa pequena percentagem podem as instituições conceder créditos a quem apresente um DSTI superior.

Tendo em conta que os preços não têm parado de subir, a maior dificuldade que se coloca aos jovens será a de encontrar uma casa, comprá-la com 100% de financiamento bancário, mas assegurar que o encargo (incluindo outros créditos que possam existir) não supere 50% do seu rendimento.

Também não sofrem alterações os limites fixados pelo supervisor em relação aos prazos máximos dos empréstimos, que passaram a variar em função da idade de quem pede os empréstimos.

Do lado das instituições de crédito, a garantia pode ser accionada ocorrendo a mora no pagamento de uma ou mais prestações vencidas ou em caso de resolução do contrato ou de declaração de perda, pelos mutuários, do benefício do prazo, com o consequente vencimento antecipado da totalidade da dívida.

Nos casos em que ocorra a retoma do contrato de crédito, e a garantia do Estado tenha sido previamente accionada, “deve a instituição devolver ao Estado os montantes que tenham sido pagos em execução da garantia, permanecendo ainda, nessa sequência, a garantia do Estado em vigor nos termos aplicáveis quando o contrato de crédito foi celebrado”.

No caso de créditos que deixam mesmo de ser pagos, “as instituições procedem, por conta e no interesse do Estado, às diligências de recuperação dos montantes pagos pelo Estado ”.