É a primeira boa notícia em meses. A evolução das taxas Euribor em Agosto reforçou os sinais de que a subida, pelo menos nos prazos mais longos, pode estar perto do fim. Mas ainda é cedo para dar esse facto como garantido, até porque a Euribor a seis meses fixou-se esta quinta-feira um novo máximo de quase 15 meses, e o impacto nas prestações da casa ainda será negativo, com novos aumentos nos próximos meses.

As médias das taxas em Agosto, valores que servem de referência para novos empréstimos às famílias e às empresas e para as revisões de contratos que ocorram em Setembro, recuaram ligeiramente a 12 meses, mantiveram-se praticamente inalteradas a seis meses, e subiram a três.

A média da Euribor a 12 meses fixou-se em 4,073%, menos 0,076 pontos percentuais do que os 4,149% registados em Julho. O prazo a seis meses ficou em 3,944%, apenas 0,002 pontos acima dos 3,942% do mês anterior. A três meses, a trajectória é ainda de subida, atingindo 3,780%, mais 0,108 pontos do que os 3,672% do mês anterior.

No caso do prazo mais longo, trata-se da primeira queda desde Dezembro de 2021, altura em que esta taxa ainda estava negativa (-0,502%), tendo atingido o primeiro valor positivo em Abril de 2022 (0,13%), data a partir da qual acelerou o ritmo de subida.

O reflexo das médias de Agosto nos empréstimos a rever em Setembro ainda está longe de ser positivo, tendo em conta que as últimas revisões tiveram por base valores mais baixos. A maior diferença verifica-se nos contratos associados à Euribor a 12 meses, cuja última revisão ocorreu há um ano, com uma taxa significativamente mais baixa, nos de 1,249%.

Prestação dispara na taxa a 12 meses

A simulação de um crédito a rever em Setembro, montante de 150 mil euros, a 30 anos, associado à Euribor a 12 meses (4,073%), acrescido de 1% de spread (ou margem suplementar aplicada em função do risco da operação), vai corresponder uma prestação de 811,94 euros. Este valor corresponde a um aumento de 238,65 euros face ao valor pago no último ano, que seria de 573,29 euros. A nova prestação manter-se-á até à próxima revisão, a ocorrer em Setembro de 2024.

Pela mesma simulação para um empréstimo associado à Euribor a seis meses, a prestação sobe para 800,11 euros, mais 72,26 euros que o valor anterior. A menor aumento é explicado pelo facto de a última revisão ter ocorrido há meio ano, em Março do corrente ano, com a média de Fevereiro, que foi 3,135%.

No caso da Euribor a três meses, a subida da taxa em Agosto foi a mais expressiva, mas o impacto na prestação é menor, o que é explicado pelo facto de as revisões ocorrem em períodos mais curtos. Com os valores de Agosto, e mantendo os mesmos dados de montante, prazo e spread das anteriores simulações, a prestação sobe para 785,19 euros, apenas mais 36,53 euros face aos 748,66 euros que pagava com a revisão anterior, realizada em Junho.

As prestações elevadas representam um aumento significativo do valor pago em juros e uma descida no montante de dívida amortizado mensalmente. A título de exemplo, a prestação de 811,94 euros (simulação com a Euribor a 12 meses), corresponde a 634,13 euros de juros e 177,81 euros de capital.

Nas mãos do BCE

Os sinais de estabilização são positivos para quem tem ou vai pedir crédito à habitação, mas os níveis actuais são elevados, correspondendo a máximos desde Novembro de 2008, e são reduzidas as expectativas de um movimento significativo de descida nos próximos meses.

O comportamento das taxas utilizadas na grande maioria dos empréstimos à habitação em Portugal é explicado pela mudança de discurso do Banco Central Europeu (BCE), ao admitir que pode haver uma pausa na subida das suas taxas directoras, a decidir na reunião de Setembro. Apesar de não excluir uma nova subida, na ordem dos 0,25 pontos percentuais verificados nas últimas reuniões, o cenário deixado em aberto representa uma alteração significativa face o movimento de juros iniciado em Julho do ano passado.

Mas nada está garantido a este nível, até porque o BCE continua a manter o objectivo de trazer a inflação para os 2%, uma meta que ainda está distante.

A estimativa rápida do Eurostat, divulgada esta quinta-feira, revela que a de inflação anual na zona euro manteve-se em Agosto estável face a Julho, nos 5,3%, significativamente abaixo dos 9,1% homólogos, mas ainda num patamar elevado.