Taxa fixa está mais baixa que a Euribor e reforça “peso” no novo crédito à habitação
Percentagem de empréstimos associados a taxa fixa atingiu os 10% em Junho, a mais alto dos últimos anos. Taxa exclusivamente variável caiu para 67,8%.
A contínua subida das taxas Euribor e as regras fixadas pelo Banco de Portugal (BdP) para este crédito a taxa variável, nomeadamente as exigências ao nível do cálculo da taxa de esforço das famílias bem mais elevadas, continuam a pressionar as famílias para pedirem empréstimo para comprar casa a taxas fixas (que não sofrem alterações durante o prazo do empréstimo) e mistas (com fixação da taxa nos primeiros anos, seguida de variável). O peso destas duas modalidades taxas está a subir, com destaque para a taxa fixa, que representou 10% em Julho, de acordo com os dados divulgados esta quarta-feira pelo BdP.
O aumento da presença da taxa fixa é significativo, representando o peso mais elevado, pelo menos desde Dezembro de 2021, e fica substancialmente acima dos 5,5% de Junho de 2022. Ainda assim, tem um longo caminho a percorrer para deixar de ter uma presença residual no stock do crédito à habitação, que é actualmente de 3,3%.
Mas para além do aumento de novos empréstimos a taxa fixa e mista – presentes em cerca de um terço dos novos empréstimos para compra de habitação própria –, a média das taxas caiu ligeiramente no mês em análise, ficando pelo segundo mês consecutivo abaixo da média das taxas Euribor, o que não é habitual.
A diferença é, no entanto, curta: a média da taxa variável subiu em Junho para 4,37% (4,2% em Maio) e a taxa fixa caiu para 4,16% (4,19% nos dois meses anteriores), uma divergência de 0,21 pontos percentuais.
Em Abril, a média da taxa fixa tinha atingido os 4,38%, máximo desde Dezembro de 2021, pelo que se pode dizer que há uma estabilização no valor desta taxa, que ficará a dever-se, pelo menos em parte, ao aumento considerável de oferta de taxas fixas de muito curto prazo, as chamadas taxa mistas, em que a fixação ocorre por um, dois ou três anos, e que estão em valores mais baixos que a taxas fixas para a totalidade do prazo do contrato. As taxas fixas mais baixas, a par de outras promoções, como isenção temporária de spreads, facilitam a concessão de novos empréstimos.
De acordo com os dados do BdP, 80% dos empréstimos a taxa fixa situaram-se no intervalo entre 3,86% e 4,54%.
Já o aumento da taxa de juros nos empréstimos associados aos três prazos da Euribor, com predomínio da de seis meses (56% em Junho) é explicado pela subida que se tem verificado no mercado monetário, embora a um ritmo menor. Esta subida, juntamente com a exigência de cálculo da taxa de esforço das famílias (capacidade para pagar o empréstimo) com a soma de mais três pontos percentuais, que mais do que duplica a taxa de base, já de si elevada, dificulta o acesso ao crédito, uma situação que o BdP admite alterar.
Em 80% dos contratos associados à Euribor, a taxa variou entre um mínimo de 3,88% e um máximo de 4,93%, revelam os dados do BdP.
A taxa de juro média do conjunto dos novos contratos (considerando três regimes de taxas) subiu em Junho para 4,25%, máximo desde Fevereiro de 2012, e acima dos 4,16% verificados em Maio. Tendo em conta o valor verificado no mesmo mês do ano passado, que se situou em 1,47%, é visível a subida acelerada do custo dos novos empréstimos.
Na recomposição do peso das diferentes taxas, as Euribor caíram em Junho para 67,8%, significativamente abaixo dos 85,3% no mês de 2022, e a mista subiu ligeiramente para 22,7%, ficando muito acima dos 8,5% verificados no período homólogo.
Renegociações abrandam e amortizações sobem
O montante total de empréstimos aos particulares para compra de habitação ascendeu em Junho a 1524 milhões de euros, menos 101 milhões do que em Maio.
No total do semestre foram concedidos 8949 milhões de euros em novos créditos com aquela finalidade, um número que fica ligeiramente acima dos 8382 milhões de igual período do ano passado. Mas os dados não são comparáveis, uma vez que aumentaram significativamente as renegociações regulares de empréstimos, para alteração das condições dos empréstimos, e que são classificadas como novo crédito.
Em Junho, as renegociações para reduzir as prestações mensais representaram 30,1%, abaixo dos 38,3% de Maio, e do valor mais alto do ano verificado em Abril (38,3%).
Ainda no segmento do crédito à habitação, verificou-se um aumento dos reembolsos antecipados, que passaram de 0,81% para 0,86% do stock de empréstimos. A subida verificou-se essencialmente nos reembolsos totais, que subiram de 0,66% para 0,70% da carteira, uma vez que o peso dos reembolsos parciais não se alterou (0,15%).
Nos reembolsos totais entra a utilização de poupanças para terminar o empréstimo, beneficiando de condições especiais pela isenção temporária da comissão de resgate de 0,5%, aplicável apenas nos contratos a taxas variáveis, mas também pela venda dos imóveis.
