Desde o início do ano, a Caixa Geral de Depósitos já reduziu duas vezes a margem que cobra aos clientes para emprestar dinheiro, o chamado spread, e acelerou os prazos de resposta. O Novo Banco também reduziu o spread, igualando os valores mais baixos do mercado, e lançou uma campanha de taxa fixa, que é pouco clara e pode levar os clientes ao engano. Estes são apenas alguns exemplos do verdadeiro contra-relógio que os bancos estão a fazer para acelerar a concessão de crédito às famílias antes da chegada dos novos limites recomendados pelo Banco de Portugal (BdP).

As primeiras preocupações com a aceleração do crédito às famílias, já com a ameaça de tomada de medidas se viessem a verificar-se necessárias, foram tornadas públicas pelo BdP no início de Dezembro de 2017. No Relatório de Estabilidade Financeira, o BdP assumia que “o actual contexto de baixas taxas de juro concorre com outros factores para uma menor restritividade nos critérios de concessão de crédito, aumentando a probabilidade de financiamento de mutuários com menor capacidade de pagamento, em particular projectos cuja viabilidade poderá ser posta em causa num cenário de normalização das taxas de juro”.

Em Fevereiro deste ano, o supervisor entendeu que havia razões para colocar um “travão” e avançou com um conjunto de recomendações, mas com entrada em vigor apenas a partir de Julho.

Neste compasso de espera, os bancos, em vez de anteciparem algumas das recomendações, têm vindo a acentuar a redução dos spreads, o que a par de outras medidas permite que um maior número de clientes tenha acesso ao crédito, assumindo uma taxa de esforço (encargo para pagar o empréstimo versus rendimentos) mais elevada. Este comportamento, face à previsível subida das taxas de juro, pode levar, como aconteceu depois da crise de 2008, a que as famílias não tenham capacidade de suportar os empréstimos.

Ainda há poucos dias, o governador do BdP, Carlos Costa, reconhecia implicitamente a preocupação com a situação actual, ao admitir que, se os bancos não cumprirem as várias recomendações feitas, o passo seguinte “é uma injunção”, ou seja, passam a ter carácter obrigatório.

Tendo em conta a preocupação com a forma como está a ser concedido crédito às famílias (habitação e consumo), o PÚBLICO perguntou ao BdP se as medidas que anunciou em Fevereiro não deveriam ter um prazo de aplicação mais curto do que os cinco meses estabelecidos. Face às preocupações de Dezembro o prazo é até de sete meses. E ainda se, dado o prazo alargado, não era de antever um efeito contrário no mercado. Em resposta, o supervisor limitou-se a dizer que “ a medida macroprudencial para o crédito à habitação e para o crédito ao consumo adoptada pelo Banco de Portugal pretende promover a adopção de critérios prudentes de concessão de crédito por parte das instituições de crédito e sociedades financeiras, contribuindo para reforçar a resiliência do sistema financeiro e para salvaguardar a solvabilidade dos mutuários”. E ainda que “o objectivo é actuar de forma preventiva, com o objectivo de evitar a acumulação de risco excessivo no balanço dos bancos e garantir que as famílias obtêm financiamento sustentável, minimizando o risco de incumprimento”.

Os remédios do BdP

Em pouco tempo, os bancos já reduziram os spreads mínimos para cerca de metade. O valor mais baixo de 1,15% é praticado no Bankinter, seguindo-se os 1,25% no  Santander, BCP e Novo Banco. As taxas do CGD e o BPI estão em 1,5%. “Voltou a conseguir-se verdadeiros milagres na aprovação de empréstimos”, desabafava ao PÚBLICO, em finais de Fevereiro, a directora comercial de uma das maiores mediadoras imobiliárias a operar no país.

Os números do primeiro trimestre mostram o ritmo acelerado de crédito à habitação e, ainda mais relevante, a prática de taxas reduzidas. O crédito à habitação ascendeu a 2186 milhões de euros, um crescimento de 21% face ao último trimestre do ano passado e é preciso recuar a 2010 para encontrar um trimestre com números tão altos. Ainda nos empréstimos para a compra de casa, as taxas de juros mostram a redução dos spreads.

Como noticiou recentemente o Jornal de Negócios, a taxa média dos primeiros três meses ficou em 1,47%, contra 1,57% em Dezembro (conjunto de taxas, incluindo fixa). A maioria dos empréstimos está associada à Euribor, que se encontra em valores negativos, sendo de esperar uma inversão de ciclo, que embora gradual, se traduzirá em mais encargos com juros.

O BdP tem mostrado especial preocupação com o volume do novo crédito à habitação, feito por prazos muito alargados, muito acima da idade normal de reforma (onde é habitual acontecer uma redução de rendimentos), mas também com o crédito ao consumo, que está em grande aceleração, até porque, em muitas famílias, coexistem os dois tipos de crédito. No primeiro trimestre, o crédito ao consumo, com prazos mais curtos mas taxas de juro bem mais elevadas, atingiu 1800 milhões de euros.

A receita do supervisor para prevenir o aumento do crédito malparado consiste no “aperto” de vários critérios de concessão de empréstimos, como o da taxa de esforço (relação de encargos financeiros assumidos face aos rendimentos), que não deve ultrapassar os 50%. Para este cálculo será considerada a totalidade dos empréstimos de cada particular.

Outro critério mais conservador é relativo ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (LTV – loan-to-value), que deve ser de 90% para créditos para habitação própria e permanente, de 80% para créditos com outras finalidades que não habitação própria, embora admita 100% para créditos para aquisição de imóveis detidos pelas instituições.

Pretende-se ainda que a maturidade global dos empréstimos seja de 40 anos, devendo descer progressivamente para 30 anos nos novos empréstimos e de 10 anos para os novos contratos de crédito ao consumo. E, finalmente, os contratos de crédito devem ter pagamentos regulares de juros e capital, de forma a contrariar a aposta em períodos de carência de capital e juros, ou o seu deferimento para o final do empréstimo, práticas que distorcem a real capacidade das famílias para os suportar.