O polémico IMI do “sol”, como ficou conhecido este Verão, e que tem gerado uma forte troca de acusações entre as associações de municípios, de proprietários e o Governo, vai sofrer nova alteração, que beneficiará apenas quem tem prédios com má exposição solar e ou com vistas pouco recomendável. Quem tem uma localização privilegiada, o que valoriza o imóvel, não sofrerá qualquer  desagravamento.

Na prática, o que está proposto, para ser considerado ainda na proposta de Orçamento de Estado (OE) para 2017, é que a má vista (para uma lixeira ou para um cemitério …) ou a má exposição solar passe a garantir uma minoração (que neste caso representa um abatimento ou desconto) de até 0,2, e não apenas de até 0,1, como acontece agora (Decreto-Lei nº 41/2016, de Agosto). A boa paisagem e o sol abundante vão continuar a conferir uma majoração (agravamento) de até 0,2 no cálculo final do IMI a pagar. Ou seja, majoração e minoração terão o mesmo peso, como acontecia antes da última alteração.

Na realidade, desde 2007 e até Agosto passado, os dois factores - se fossem considerados pelos peritos avaliados (não eram obrigatórios) - poderiam representar uma majoração ou uma minoração até 0,05. Depois de Agosto, passaram a estar desequilibrados, com a majoração a pesar 0,2 e a minoração 0,1.

A harmonização agora proposta é ainda extensível aos imóveis comerciais, que actualmente apresentavam amplitudes idênticas aos da habitação.

Depois de aprovada, a nova alteração ao Imposto Municipal sobre Imóveis só se aplicará às novas reavaliações, e não de forma automática à totalidade do edificado habitacional existente. O mesmo acontece à alteração de Agosto, que só se aplica a novas avaliações.

A nova proposta foi aprova, no passado dia 14 de Setembro, na Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU), que agrega representantes da Administração Tributária, da Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP), dos proprietários, da construção e da mediação imobiliária, entre outros. Foi ainda feita a recomendação por parte de alguns membros da comissão para que a alteração ser dirigida à tutela “a tempo de ser apreciada no processo de elaboração da proposta de OE para 2017”.

O que gerou protestos das associações de proprietários e da Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP), que garantem não ter sido previamente consultados para a recente alteração, foi o agravamento dos dois ponderadores do coeficiente de qualidade e conforto, especificamente o item da localização e operacionalidade relativas, onde entra a exposição solar e a melhor ou menor vista. No cálculo do imposto entram mais cinco coeficientes: o valor base dos prédios edificados, a área bruta de construção e de implantação, a afectação, a localização e a antiguidade.

Na reunião da CNAPU, a cuja acta o PÚBLICO teve acesso, não foi proposto um regresso aos valores anteriores, mas somente a harmonização. No entanto, a comissão abre a porta, embora para mais tarde e depois de uma reflexão por cada um dos membros, à possibilidade de serem introduzidos novos parâmetros na fórmula de cálculo do imposto.

O impacto da alteração recente não é pacífico. Há poucos dias, a ANMP divulgou um conjunto de simulações que apontavam para um agravamento de 10% da factura do IMI (como noticiou esta semana o Correio da Manhã), apontando ainda para outras distorções. Já o Ministério das Finanças, em resposta ao PÚBLICO, fala em impacto “mínimo”, destacando que dos 6,6 milhões de prédios avaliados desde a criação do coeficiente, apenas cerca de 8.700 atingem o valor máximo do coeficiente de qualidade e conforto, o que representa 0,13% dos prédios. Adianta ainda o Ministério que o critério minorativo de 0,05 foi aplicado a cerca de 9.700 prédios.

É uma questão técnica, mas o peso do coeficiente da “polémica” no cálculo final da Valor Patrimonial Tributária, sobre o qual vai incidir a taxa do IMI, pode agravar (majoração)  até 1,7 e desagravar (minoração) até 0,5, e obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam das tabelas do Código do IMI.

Alega ainda o Ministério que para que o aumento do IMI seja concretizado, por via do aumento do coeficiente em causa, é necessário que o item em causa passe de 0,05 para 0,2, sem ser fixado em qualquer um dos valores que se encontrem neste intervalo.

Quem sabia?

A Associação Nacional de Municípios Portugueses ANMP) garante que não foi consultada em relação à alteração ao coeficiente da qualidade e conforto feita em Agosto, em Decreto-Lei. O Governo diz que sabia. Em resposta ao PÚBLICO, o Ministério das Finanças (MF) garante que ”a alteração decorre expressamente da Lei do Orçamento de Estado para 2016, que foi objecto de parecer de um amplo conjunto de entidades, entre as quais a ANMP”. Adianta ainda que a aplicação do coeficiente em causa “depende de directrizes propostas por uma comissão [a CNAPU] que integra a ANMP e associações de proprietários, inquilinos, construtores e avaliadores (artigo 43.º, n.º 3, do Código do IMI)”. O PÚBLICO pediu ao MF a acta ou outro documento que prove a discussão na CNAPU e ou o alegado “parecer de um amplo conjunto de entidades”, mas até ao início da noite nada recebeu. 

Perguntas e Respostas

Foi criado um novo imposto sobre o sol e as vistas?
Não. A ponderação do sol e de outros elementos relativos à localização já existe desde 2007, integrada no coeficiente de qualidade e conforto.

O que se verificou com o decreto-lei publicado em Agosto foi a alteração do peso de um desses itens desse coeficiente, concretamente o da localização e operacionalidade relativa. É aqui que entra a exposição solar, e as vistas para a zona privilegiada ou o seu oposto. A taxa de majoração (acréscimo) passou de 0,05 para 0,2 no primeiro e o da minoração (abatimento) passou de 0,05 para 0,1 no segundo.

Na prática, quem tem uma boa localização (tem frente para uma avenida principal, está num dos andares de topo, tem boa exposição solar) passa a pagar mais e quem tem uma má localização relativa (é uma subcave, está virado a norte, tem frente para uma zona degradada) passa a descontar um pouco mais.

Este é o único critério para calcular do valor do prédio para efeitos do IMI?
Não. E não é o que tem maior peso. Para o cálculo do valor patrimonial tributário entram mais cinco coeficientes: o valor base dos prédios edificados, a área bruta de construção e de implantação, a afectação, a localização e a antiguidade.

A alteração de Agosto aplica-se de forma automática a todas as casas?
Não. No caso dos prédios existentes, a alteração de Agosto só se aplica no caso de novas avaliações, o que pode acontecer a pedido do proprietário, e excepcionalmente das Finanças e das autarquias.

O Orçamento do Estado para 2017 pode trazer novidades nesta matéria?
Pode. Há uma proposta de uniformização dos ponderadores de majoração e minoração do sol e das vistas, que beneficiará apenas quem, a este nível, é mais desfavorecido.