Vantagens e desvantagens da renegociação do crédito da casa
A possibilidade de redução da prestação do crédito à habitação não está acessível a todos os portugueses e tem algumas desvantagens, como o aumento de encargos com juros ou a “marcação” dos créditos.
A quem se destina a nova lei?
A quem tem empréstimo à habitação associado às taxas Euribor e está ou pode vir a sentir um aumento significativo da prestação mensal, na sequência da subida destas taxas. Mas o acesso à medida apenas é possível a quem apresente um determinado agravamento da taxa de esforço.
O que é a taxa de esforço?
O rácio ou o peso dos custos com empréstimos face ao rendimento disponível. Para o cálculo da taxa de esforço, contam os encargos de todos os empréstimos, e não apenas o da habitação.
Que limites são fixados para a taxa de esforço?
São vários os limites. As medidas aplicam-se seguramente a quem tem uma taxa de esforço de pelo menos 50%. Ou seja, metade do rendimento líquido de impostos e contribuições para a Segurança Social vai para pagar o crédito. Depois, também abrange quem viu a taxa de esforço atingir 36% na sequência de um aumento de cinco pontos percentuais face à taxa de esforço no período homólogo, ou face à contratação no caso dos contratos celebrados nos últimos 12 meses. Ou ainda nos casos em que os 36% são atingidos porque a taxa subiu mais de três pontos percentuais face ao que foi calculado no momento da contratação do empréstimo. Ou, ainda, quanto a taxa de esforço já era de 36% e sofre um agravamento de cinco pontos percentuais ou a taxa de juro sobe mais de três.
O que devo fazer se estiver com dificuldades para pagar a prestação da casa?
Ir ao banco e expor abertamente a situação. Só assim é possível ter uma informação exacta sobre o preenchimento das condições para aceder à medida e que soluções o banco tem para reduzir a prestação. Os bancos são obrigados a reavaliar a situação de risco dos clientes, mas a antecipação pode ser benéfica.
Qual é a principal vantagem da medida?
Nas situações em que a prestação da casa e de outros créditos já começa a pesar muito no orçamento familiar, o acesso à medida é melhor do que o risco de deixar de pagar, mesmo que sejam apenas os outros empréstimos e não o da casa. Depois, ao abrigo da medida, os bancos têm responsabilidades acrescidas na apresentação de soluções, e há ainda a vantagem dos custos, parte deles eliminados, o que pode incluir comissões bancárias, imposto do selo ou outros emolumentos.
Há consequências negativas?
Há, mas são muito menores que a entrada em incumprimento. Algumas soluções para reduzir a prestação implicam o pagamento de mais juros e, em termos de registo na central de crédito, haverá sempre uma sinalização de que se verificou uma renegociação de crédito. Contudo, a situação de forte subida da taxa de juro e de inflação elevada funciona aqui como atenuante para a necessidade de reestruturação. Por tudo isto, o recurso a esta medida só se justifica se não for mesmo possível suportar o aumento com juros.
Se eu já tiver deixado de pagar o empréstimo, posso recorrer à medida?
Não. No caso de incumprimento, é possível renegociar com o banco, mas num contexto diferente. Neste caso, o banco é obrigado a propor soluções no âmbito do Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI). Nestas circunstâncias, é extremamente importante pedir ajuda ao banco no mais curto espaço de tempo.
As taxas Euribor vão continuar a subir?
É expectável que sim. Embora a um ritmo mais lento, elas continuam a subir, e deverá ser esse o cenário no próximo ano.
Compensa mudar para taxa fixa?
Pode compensar, mas as taxas fixas são pouco atractivas. Quem mudar agora vai sentir um aumento da prestação. Está a “pagar” a tranquilidade para os anos seguintes. A oferta de taxa fixa é reduzida, a não ser por prazos curtos, que podem, por ser tão curtos, não compensar. É uma questão a avaliar caso a caso.
Qual a melhor solução para reduzir a prestação?
Há várias, umas com maiores custos em termos de juros, mas com reduções mais expressivas, outras mais suaves. Há o alargamento do prazo, o deferimento de parte da dívida para o fim do prazo ou a carência de capital. Ou ainda a consolidação de créditos ou o refinanciamento. A escolha depende de factores como o montante do empréstimo, a idade dos devedores ou os seus rendimentos, entre outros.
Vale a pena transferir o crédito?
Pode valer, no caso de empréstimos médios/altos e de titulares com bons rendimentos. Isto é, se for uma operação que interesse a um banco concorrente.
Vale a pena amortizar parte ou a totalidade do crédito?
Pode ser uma boa opção, tendo em conta a remuneração pouco atractiva da poupança e a isenção da comissão de resgate. A poupança nos seguros também pesa.
