O negócio de venda do portfólio imobiliário da Fidelidade, a seguradora detida pelo grupo chinês Fosun, foi anunciado como uma operação una e indivisível, que abrangia 271 imóveis e cujo valor de transacção ultrapassou os 425 milhões de euros. Mas a operação foi concretizada através de dezenas de escrituras, ao arrepio do princípio que norteou o negócio: "a transacção resultou de um único procedimento de concurso para a venda conjunta e simultânea de portfolio, destinado a ser comprado, e vendido, como portfolio uno e indivisível", lê-se no documento complementar à escritura de compra e venda a que o PÚBLICO teve acesso. E em nenhuma das dezenas de escrituras houve lugar a pagamento do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT).

Nas várias escrituras a que o PÚBLICO conseguiu ter acesso, lê-se que não houve lugar a pagamento de imposto, “ao abrigo do artigo 7º do Código do IMT”, que refere que são isentas de imposto as aquisições de prédios para revenda.

As quatro empresas subsidiárias da Apollo, e que são agora as novas senhorias dos inquilinos da Fidelidade (Meritpanorama, Fragantstrategy, Notablefrequency e Neptunecategory, todas elas empresas unipessoais), não chegaram a apresentar nenhuma prova relativa ao exercício da actividade de comprador de prédios para revenda no ano anterior, como exige o próprio código de IMT. Até porque foram constituídas mesmo no final de 2017, nos dias 15 e 21 de Dezembro. Mas ter-lhes-á bastado mencionar que essa era a actividade que pretendiam exercer quando iniciaram a sua existência junto da Autoridade Tributária, que as isentou de imposto. O PÚBLICO questionou o Ministério das Finanças acerca do valor do imposto que ficou por cobrar, e a razão desta isenção, mas não obteve resposta.

Também a Apollo, questionada pelo PÚBLICO sobre a intenção de colocar os imóveis adquiridos à Fidelidade para revenda, respondeu que não iria fazer qualquer comentário ou esclarecimento às perguntas que lhe foram enviadas. Entre elas, uma sobre a intenção de permitir o exercício de direito de preferência aos inquilinos e às câmaras municipais que pretendam adquirir os imóveis pelo preço que iriam ser escriturados.

Direito de preferência

A questão do exercício de direito de preferência tornou-se a questão fulcral na polémica em que este negócio se viu envolvido desde que dele houve conhecimento público – e para os moradores das quase duas mil fracções em 40 concelhos do país. Tal começou a ser realidade apenas em Abril deste ano, quando houve conhecimento público dos planos da Fidelidade e quando os primeiros moradores começaram a receber cartas sobre a intenção de não renovação do contrato de arrendamento quando este caducassem.

O contrato promessa entre a Fidelidade e a Apollo foi assinado a 16 de Junho, três dias antes de a Autoridade da Concorrência ser notificada desta operação de concentração. E não foram precisos muitos dias para o regulador anunciar a sua decisão de não oposição, já que da análise feita aos portfolios de imóveis das duas entidades percebeu-se que, apesar de abrangerem 40 concelhos, estes só se sobrepunham, no caso dos mercado de arrendamento para fins habitacionais, nos concelho de Lisboa, Porto, Vila Nova de Gaia e Évora. A Autoridade da Concorrência verificou que as respectivas quotas de mercado conjuntas não ultrapassam os cinco por cento em cada concelho, pelo que não se opôs ao negócio.

A questão do direito de preferência andava, então, a ser discutida na Assembleia, com os deputados a darem prioridade, no âmbito do amplo pacote de habitação que estava a ser discutido do Parlamento, ao projecto de lei apresentado pelo Bloco de Esquerda, de forma a obrigar a Fidelidade a dar o direito de preferência aos moradores. Mesmo aqueles que habitavam apenas uma fracção que não estava inscrita na matriz como propriedade horizontal.

A lei da Assembleia da República acabou aprovada já depois do contrato promessa assinado e promulgada já depois de ter sido celebrada a maior parte das escrituras, que datam de finais de Agosto. Ainda assim, a confirmar-se a revenda, a lei já vai estar em vigor quando as casas voltarem a mudar de donos.

Porto tentou 

A questão do exercício do direito de preferência por parte dos moradores e das câmaras municipais onde houve transacções de imóveis em Área de Reabilitação Urbana (ARU) definida pela autarquia não se pôs apenas em Lisboa. No caso de Évora, aliás, o município tem direito de preferência sobre todos os imóveis do seu centro histórico, decisão tomada por causa da sua elevação a património da Humanidade da UNESCO.

O PÚBLICO sabe que, no caso de Évora, o município foi notificado das transacções mas não tentou exercer o direito de preferência. Actuação diferente teve a câmara do Porto, que teve conhecimento da intenção de 48 transacções - sendo que 36 eram fracções e 12 prédios. O município do Porto comunicou o exercício do direito de preferência para 8 dos 12 prédios anunciados, mas foi-lhe vedada essa possibilidade.

“Após a comunicação do exercício do direito legal de preferência, o vendedor comunicou ao município do Porto que os edifícios eram para ser alienados em conjunto, conforme a observação que está inserida nos anúncios: ‘transacção una / indivisível abrange 271 prédios’”, lê-se nas respostas que a direcção de Finanças da Câmara do Porto enviou ao grupo do Bloco de Esquerda na Assembleia Municipal do Porto.

Nas escrituras que o PÚBLICO conseguiu consultar, lê-se que “as entidades preferentes não manifestaram a intenção de exercer o direito de preferência na presente transmissão”. No entanto, isso não se verifica em todos os casos - pelo menos naqueles que ao município do Porto diz respeito. E na resposta enviada aos deputados municipais do Bloco de Esquerda, o director municipal de Finanças e Património da Câmara do Porto refere que o caso dos oito prédios nos quais o município tentou exercer o direito de preferência (três na Rua de Cedofeita e cinco na Viela da Carvalhosa) “foram encaminhados para os serviços jurídicos da Câmara, na expectativa daquele direito poder ser” exercido.

Para o familiar de um dos moradores que vive num prédio em Cedofeita, e que foi vendido no âmbito de uma escritura que atinge no total os 57,5 milhões de euros, há muitas fragilidades nos contratos que dão “base jurídica para interpor em tribunal acções de preferência a respeito dos imóveis vendidos”. Tiago Azevedo Fernandes disse ao PÚBLICO que está a tentar juntar esforços entre a sociedade civil (inquilinos, investidores ou financiadores) e a Administração Pública (autarquias, Administração Central), para reverter este negócio feito com a Apollo, que diz estar a causar muita instabilidade em alguns moradores, que têm recebido cartas de não renovação do contrato, sem mais informações.

“Trata-se de Empreendedorismo Social no verdadeiro sentido do termo, envolvendo transversalmente a colaboração de representantes políticos de todas as cores partidárias, para montar uma intervenção financeiramente auto-sustentada nesta situação concreta. Apesar do elevado montante total, os preços atribuídos individualmente aos imóveis são em geral muito favoráveis face aos valores correntes de mercado”, argumenta Tiago Azevedo Fernandes, familiar de um desses moradores a quem não foi dado o direito de preferência.

Confrontado pelo PÚBLICO com a hipótese de a Apollo colocar para revenda estes imóveis, já que é esse o objecto social das empresas subsidiárias por ela criadas, Tiago Azevedo Fernandes disse que já tentou contactar quer a Fidelidade, quer a nova proprietária sobre uma eventual revenda, mas ainda não obteve qualquer resposta.