O Relatório de Estabilidade Financeira, divulgado esta quarta-feira, assinalou nos riscos de mercado e do sector financeiro os altos preços do imobiliário. Ao contrário da aparente tranquilidade da informação divulgada até agora, o Banco de Portugal (BdP) diz agora que “o crescimento dos preços no segmento imobiliário residencial tem sido particularmente forte” e que “na segunda metade de 2017 começaram a surgir alguns sinais, embora muito limitados, de sobrevalorização dos preços neste segmento”.

Dando especial enfoque ao imobiliário residencial, o supervisor revela que em termos acumulados, entre o segundo trimestre de 2013 e o quarto trimestre de 2017, os preços da habitação em Portugal aumentaram 32% (em termos nominais) e 27% (em termos reais). A dinâmica de crescimento é superior à queda registada entre 2010 e 2013, a qual se traduziu em quebras de 15% e 18%, em termos nominais e reais, respectivamente.

“Os preços do imobiliário residencial recuperaram para níveis próximos dos registados em 2008”, refere ainda o relatório, que destaca ainda que “a recuperação da oferta de habitação não tem sido suficiente para impedir o aumento dos preços”, suportados por factores como “o aumento do rendimento disponível das famílias e a redução do desemprego, assim como pela dinâmica do turismo", que tem motivado a procura específica relacionada com o alojamento local.

O relatório destaca, em relação às famílias, que “se tem assistido ainda a um forte crescimento do crédito ao consumo e das novas operações de crédito à habitação, evidenciando uma menor restritividade nos critérios de concessão de crédito”. A flexibilização de alguns critérios de concessão de crédtito, como o da taxa de esforço (relação entre rendimento e custo do empréstimo) levou o Banco de Portugal a adoptar uma medida macroprudencial, que só entra em vigor em Julho.

Preocupação ainda em relação ao endividamento das empresas e dos particulares foi igualmente demonstrada. O supervisor refere que os indicadores se “mantêm entre os mais elevados da área do euro, num contexto de baixo crescimento potencial, pelo que um agravamento dos custos de financiamento, ainda que gradual e associado a uma recuperação do rendimento, poderá ter efeitos na capacidade de servir [pagar] a dívida”. 

Ainda no segmento comercial (escritórios, comércio e outros),  “em 2017, 80% do investimento foi efectuado por não residentes, maioritariamente fundos”, mas é destacado que “muito embora os bancos portugueses não estejam a ser os principais dinamizadores do mercado imobiliário, um eventual decréscimo acentuado de preços neste mercado teria efeitos negativos sobre o sector bancário, condicionando a venda dos imóveis detidos pelas instituições de crédito e, por outro, dificultando a diminuição dos NPL [crédito malparado] associados a crédito garantido por imóveis”. 

O relatório arranca com uma nota globalmente positiva. “A resiliência da economia portuguesa à eventual materialização de riscos para a estabilidade financeira tem vindo a aumentar e teve sequência em 2017”, acrescentando que este processo decorre de dois factores fundamentais: “por um lado, da significativa redução dos rácios de endividamento das empresas e dos particulares, por outro, da maior robustez do sector bancário”.

Banca mais estável

No que se refere ao sector bancário, são assinalados diversos desenvolvimentos positivos que contribuíram para a sua estabilização, como a recapitalização da CGD,  o aumento de capital por parte do BCP e da Caixa Económica Montepio Geral.

É ainda destacado o caso do BPI, onde se verificou uma diminuição da exposição ao Banco de Fomento de Angola e a aquisição do controlo pelo CaixaBank, a conclusão do processo de venda do Novo Banco e a extensão da maturidade dos empréstimos ao Fundo de Resolução.

Estes desenvolvimentos permitiram estabilizar a base accionista em alguns dos principais bancos portugueses, e traduziram-se no reforço dos rácios de capital do sector bancário, aumentando a capacidade das instituições em reduzir significativamente o nível de empréstimos “non-performing” (NPL), num contexto de recuperação económica e de subida dos preços do imobiliário.

Em relação ao imobiliário comercial, o relatório evidencia também alguma preocupação: “Após uma queda acentuada no período entre 2007 e 2013, os preços do imobiliário comercial apresentam sinais de alguma recuperação, mas de forma mais contida do que no segmento residencial”.