A tendência de recuperação ligeira dos preços já se tinha evidenciado no final de 2013, mas só no último ano é que se completou um ciclo de 12 meses consecutivos com variação homóloga positiva, que terminou com a variação média de 1,2%.

O desempenho do último ano leva o director da Confidencial Imobiliário, Ricardo Guimarães, a afirmar que “apesar de poder ser extemporânea a afirmação de que o mercado está em plena recuperação, pode afirmar-se claramente que encontrou e consolidou uma trajectória de estabilização”.

O que mais surpreende no novo índice da Confidencial Imobiliário - revista especializada na recolha e tratamento de dados estatísticos sobre o mercado-, é o agravamento da queda acumulada entre 2007 e 2013. É que, de acordo com o índice anterior, a queda de preços ficava em 7,6% e no novo dispara para 21,8%.

Aquele aumento é explicado pela alteração de metodologia do índice, que assenta agora nos valores efectivos de venda dos imóveis, enquanto anteriormente era calculado a partir dos valores de oferta (asking prices).

“Na modalidade anterior, as quedas eram muito atenuadas”, explicou ao PÚBLICO Ricardo Guimarães, acrescentando que essa foi a razão por que se avançou para a nova fórmula de cálculo, que estava a ser trabalhada há vários anos e em colaboração com a Faculdade de Economia do Porto.

A nova série mostra que a queda de preços começou em Outubro de 2007 (quando o índice estava em 115,5 pontos), logo após os primeiros sinais da crise financeira que se iniciava nos Estados Unidos e ainda antes da falência do banco Lehman Brothers.

No entanto, foi em 2011 e 2012 que o mercado mais se desvalorizou, tendo os preços caído 7,8% no primeiro ano e 6,1% no segundo. Só nesses dois anos, a queda nominal acumulada ascendeu a 13,4%, descendo o índice para 90,7 pontos.

Os primeiros sinais de estabilização chegaram em  2013, apesar de, em termos médios, os preços terem caído 3,4% abaixo da média do ano anterior. Ainda assim, o mercado acabou por recuperar, atingindo no mês de Dezembro uma taxa de variação homóloga positiva de 0,9%.

Ricardo Guimarães adiantou que os dados do inquérito Portuguese Housing Market Survey (PHMS), realizado pela RICS/Ci, vêem confirmar a recuperação evidenciada em 2014. O inquérito, realizado a um painel de empresas de mediação e promoção, revela, desde Maio, um sentimento sobre preços cada vez menos negativo, num sinal de estabilização.

O director da Confidencial Imobiliário revela que há outros indicadores que também estão a recuperar e que ajudam a explicar a subida de preços, como a recuperação na concessão de crédito para aquisição de imóveis, embora ainda muito longe de atingir os níveis de 2007.

Outro dos sinais positivos é a política mais “amiga” dos bancos na concessão de crédito, que se tem vindo a traduzir na redução de spreads (margem comercial dos bancos) que dispararam desde 2007 e que atiravam a taxa de juro final (Euribor + spread) para níveis proibitivos.

O novo Índice Ci resulta do tratamento da informação de vendas efectivas reportadas pelas empresas que integram o SIR – Sistema de Informação Residencial. O SIR é uma base de dados que congrega a informação da actividade comercial de quase todas as principais redes mediação imobiliária, assim como de promotores e investidores, num conjunto de cerca de 400 empresas/lojas.

Do ponto de vista metodológico, Ricardo Guimarães destaca que o Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário respeita as melhores práticas internacionais, designadamente as emanadas do Handbook on Residential Property Prices Indices (RPPIs), publicado pelo Eurostat”.