Se é proprietário de um imóvel e pretende pedir uma reavaliação do valor patrimonial tributário (VPT), para efeitos do imposto municipal sobre imóveis (IMI), é melhor fazer uma simulação do valor que vai passar a pagar. É que as últimas alterações ao imposto penalizam alguns critérios de avaliação e dão ainda poderes às autarquias para pedir a impugnação do valor que vier a ser determinado, uma possibilidade até agora limitada aos proprietários.

Dando cumprimento a uma possibilidade consagrada na Lei do Orçamento de Estado de 2016, o Governo avançou, através do Decreto-Lei nº 41/2016, com várias alterações tributárias, que as associações de proprietários contestam, porque, defendem, abrem a porta ao aumento do imposto a pagar. O diploma, publicado na segunda-feira em Diário da República, e com entrada em vigor nesta terça-feira, só tem aplicação directa nos prédios reavaliados, porque foram transaccionados, ou a pedido do proprietário, câmaras municipais e chefes das repartições de finanças.

Uma dessas alterações, relacionada com o IMI, introduz a possibilidade das câmaras municipais ou juntas de freguesia (quando estas sejam beneficiárias dessa receita) pedirem a impugnação do valor apurado, com base em “qualquer ilegalidade, designadamente a errónea quantificação do valor patrimonial tributário do prédio”.

Esta possibilidade vem reforçar o poder que as autarquias já tinham de “requerer” uma segunda avaliação, mas sem a possibilidade de impugnar judicialmente o valor determinado, nos termos definidos no Código de Procedimento e de Processo Tributário.

Outra alteração que é penalizadora para os proprietários, e benéfica para as autarquias, prende-se com o agravamento de um dos elementos que integram o coeficiente de qualidade e conforto dos imóveis, que tem um peso considerável para a determinação do VPT. Trata-se da localização e operacionalidade relativas, de que faz parte a orientação do prédio (determinante para a exposição solar, como avança o Jornal de Negócios na edição desta segunda-feira), ou a localização do piso.

Este critério já existia, mas o coeficiente de majoração (aumento do valor do imóvel) subiu consideravelmente, passando de até 5% para 20%. A avaliação daqueles elementos também pode garantir um reforço da minoração (redução do valor), que também aumentou, mas bem menos, passando de até 5% para 10%.

Dentro da qualidade e conforto constam outros factores majorativos, como o de se tratar de moradias unifamiliares, localização em condomínios fechados, com piscina, ou localização excepcional, entre outros, mas que que mantiveram os mesmos coeficientes. Nos restantes elementos minorativos, que também não sofreram alterações, contam-se a inexistência de cozinha ou de instalações sanitárias, de elevador em prédios com mais de três andares, ou serviços de fornecimento de água, gás e electricidades, entre outros.

A alteração em causa permite a equiparação ao valor do coeficiente a aplicar a Prédios Urbanos destinados a Comércio Indústria e Serviços constante da Tabela II do Art.º 43.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), que pode ser majorado até 0,20 e minorado até 0,10, conduzindo assim a uma maior uniformidade no cálculo do valor patrimonial tributário dos prédios destinados a habitação.

Em resposta ao PÚBLICO, enviada ao início da noite, o Ministério das Finanças adianta que “a experiência adquirida desde a reforma dos impostos sobre o património no âmbito da avaliação predial urbana para efeitos fiscais, que envolveu a avaliação de cerca de oito milhões de prédios, tem demonstrado que existe necessidade de aumentar a amplitude deste coeficiente para que o mesmo contemple, em particular, o aumento do valor de mercado dos prédios sujeitos a obras de melhoramento sem alteração da idade (majorativo) ou em relação aos quais ocorra algum sinistro nomeadamente um incêndio (minorativo)”.

Com a alteração agora feita, “passa a ser possível reflectir estas realidades no valor patrimonial tributário dos prédios destinados a habitação, minorando a existência de distorções do valor patrimonial tributário face ao valor de mercado”, refere o Ministério, acrescentando que “a aplicação deste coeficiente não é discricionária, já que o mesmo é composto por vários indicadores resultantes das directrizes definidas pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU) e aprovadas por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças”.

Para a determinação do VTP, e para além dos critérios de qualidade e conforto, pesam mais cinco componentes: o valor base dos prédios, a área bruta de construção, e os coeficientes de afectação, de localização e vetustez (antiguidade). É sobre o VTP que recai o IMI, cujas taxas são fixadas pelas câmaras, entre um mínimo de 0,3% e 0,45% (valor a pagar em 2017).

O critério da localização já foi revisto e entrou em vigor no início do ano, traduzindo-se em aumentos em algumas zonas e diminuição noutras. Já a vetustez é o único critério que vai evoluindo favoravelmente para os proprietários, e é actualizado periodicamente pelas Finanças.

Em declarações ao PÚBLICO, Luis Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), diz não ter dúvidas de que “as alterações agora feitas voltam a penalizar os proprietários, muitos deles proprietários à força, pela histórica falta de mercado de arrendamento e muitos com imóveis avaliados (VTP) acima do próprio valor de mercado".

O líder associativo considera que as mudanças visam anular o impacto positivo que resultaria da aplicação do coeficiente de vetustez (que tem ainda impacto noutras taxas municipais, como a da protecção civil, calculada sobre o VTP).

Menezes leitão considera ainda gravosa, e um factor de instabilidade, a possibilidade das autarquias poderem impugnar a avaliação dos imóveis. Também o presidente da Associação Nacional de Proprietários, António Frias Marques, está contra as alterações, mas destaca como mais penalizadora a possibilidade de impugnação das reavaliações por parte das autarquias, que compara “a uma arma que é colocada na mão dos municípios”.