Pela primeira vez desde Setembro de 2015, o preço de venda das casas desceu em Portugal continental. Demorou cinco anos – e praticamente sete meses, desde que foi declarada a pandemia de covid-19 – para que os proprietários cedessem na resistência que têm demonstrado em baixar os preços das casas que pretendiam colocar no mercado.

Foi no mês de Setembro de 2020 que os indicadores começaram a apontar para a descida de 2,1% face ao mês anterior, “quebrando a tendência de estabilização sentida desde início da pandemia”, como refere a Confidencial Imobiliário, na nota em que divulgou o seu Índice de Preços Residenciais (IPR).

Este índice acompanha a evolução dos preços de transacção das habitações, sendo apurado a partir dos dados reportados ao Sistema de Informação Residencial (SIR), que arrancou em 2007. Com os dados que são veiculados pelas mediadoras imobiliárias, a Confidencial Imobiliário (CI) consegue perceber o comportamento dos preços no mercado. E uma análise a toda a série permite perceber que desde 2015 a variação em cadeia não era tão expressiva – houve algumas variações negativas, mas muito residuais, de -0,3%, em Junho de 2016, de -0,1% em Dezembro de 2018 e de -0,2% em Julho de 2020.

Um dado igualmente relevante para demonstrar a dimensão desta inversão é perceber que o mês de Setembro trouxe também uma das descidas mensais mais acentuadas dos preços das casas desde que arrancou a série, em Janeiro de 2007. Esta percentagem negativa apenas foi superada em Maio de 2011, quando a variação do índice mensal foi de -2,2%.

Em termos homólogos, a taxa de variação apurada em Setembro continua positiva, nos 7,9%, mas já abaixo dos dois dígitos, algo que não acontecia desde Julho de 2017, mês em que subiu 10%, pela primeira vez.

Aumentar

Esteve sempre acima disso, desde então. Mesmo depois da eclosão da pandemia, as taxas de variação rondaram os 15%. Nos últimos três meses tem vindo a diminuir: 13,8% em Junho, 12,2% em Julho, 11,8% em Agosto, até chegar aos 7,9% em Setembro. Assim, o ritmo de crescimento homólogo dos preços em Setembro fica a menos de metade do início do ano, quando tal valorização atingia os 17,4%.

A descida foi acentuada, mas só se pode perceber se há de facto uma tendência em função da evolução do índice que se venha a observar nos próximos meses. Ao contrário do segmento do arrendamento, que acompanha sempre de uma forma mais tangencial as mudanças de ciclo económico, o mercado de compra e venda demonstra sempre mais resiliência. Nas rendas, os índices já estão a descer há alguns meses. No mercado de compra e venda começaram a descer agora em termos nacionais; mas não se sabe, ainda, por quanto tempo. 

“É normal haver expectativas de descida nos preços, em face da crise económica e social em curso. Mas é igualmente admissível que, conforme sucedeu até agora, o mercado opte por resistir e aguardar por informação quanto à resolução da pandemia”, comentou Ricardo Guimarães, director da Confidencial Imobiliário.

O facto de ainda estarem em vigor as moratórias da banca permite que os proprietários dos imóveis estejam menos pressionados em vender para conseguirem enfrentar as despesas. Na prática, e com a redução do índice apurado em Setembro, o preço das casas foi reposto no mesmo patamar de Março de 2020, quando a pandemia foi oficialmente declarada. 

A forma como a pandemia vai evoluir será, então, determinante para perceber o que vai acontecer ao preço das casas. “Se os imóveis geram menos rendimento [por causa da descida das rendas, da falta de turismo no alojamento local], tal vai reflectir-se numa redução de valor dos imóveis”, afirma o director da CI, contextualizando a correcção de preços que se está a verificar.

O prolongar da crise pandémica e a confiança que os proprietários têm, ou não, na sua solução ditará o evoluir dos preços. “Haverá imóveis que vão sair do mercado em desconto, traduzindo uma necessidade de liquidez do proprietário. E o imobiliário vai estar pressionado por este tipo de equilíbrio, e vai atrair investidores que podem perceber que vão entrar no mercado encontrando imóveis em desconto. Essas oportunidades vão ter escoamento rápido”, antevê Ricardo Guimarães.