A concessão de empréstimos à habitação passou a ter novas regras em 2018, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que resulta da transposição de uma directiva comunitária que pretende reforçar os deveres de informação e de avaliação dos clientes bancários. Um dos aspectos inovadores prende-se com a criação de um de período mínimo de reflexão de sete dias entre a apresentação da proposta de empréstimo e a sua contratualização.

A legislação agora em vigor proíbe a assinatura do contrato de empréstimo antes de completados os sete dias, uma iniciativa que visa dar tempo ao cliente bancário, e ao fiador, quando existe, para pensar melhor sobre as condições do empréstimo e eventualmente comparar outras propostas, ou para pedir ajuda a pessoas ou entidades com conhecimentos sobre o tema.

Também para defender o cliente bancário de decisões apressadas sobre um crédito de valor habitualmente elevado e por um período longo, o regulador europeu obriga a que as condições da proposta contratual apresentada ao cliente bancário tenham um prazo mínimo de validade de 30 dias. Ou seja, os bancos ficam impedidos de alterar as condições, para pior, durante esse prazo.

As instituições financeiras passam a ser obrigadas a disponibilizar a clientes e aos fiadores a ficha de informação normalizada europeia (FINE), com as principais características do crédito. Já anteriormente os bancos eram obrigados a entregar a ficha de informação normalizada (FIN) no âmbito da informação pré-contratual, que passa a ser a comum aos diferentes países europeus. Os fiadores passam a receber a minuta do contrato de crédito, o que até agora não acontecia.

Outra das alterações é o fim da taxa anual efectiva (TAE) e a sua substituição pela TAEG, a taxa anual de encargos efectiva global. Esta taxa reflecte de forma mais abrangente o custo total do crédito. A TAEG inclui o custo com os juros, as comissões, impostos e outros encargos associados ao empréstimo em si, mas também os seguros exigidos, os custos relativos à manutenção de conta, entre outros.

Com o Decreto-Lei n.º 74-A/2017 foi reforçada a avaliação que as instituições têm de fazer à capacidade do consumidor para reembolsar o crédito hipotecário, bem como as garantias de que o consumidor tem condições para tomar uma decisão racional e esclarecida sobre as características do crédito a celebrar. Neste domínio, e dada a frequência com que no mercado nacional se recorre ao fiador, algumas das medidas de informação e protecção foram alargadas ao fiador.

Foram ainda estabelecidas novas regras sobre as políticas de remuneração dos trabalhadores envolvidos na elaboração, comercialização e concessão de crédito, de forma a não colocarem em causa deveres de conduta previstos no regime geral das instituições de crédito. Na prática pretende-se prevenir a indexação da remuneração variável a montantes de colocação de crédito, ou a determinadas condições do contrato, de forma a travar situações de incentivo ao risco e não prestação da informação necessária. São ainda estabelecidas novas exigências relativamente ao nível adequado de conhecimentos e competências dos funcionários envolvidos no crédito à habitação.