O Banco BIC lançou recentemente uma campanha televisiva direccionada para a compra de habitação. Ao contrário dos seus pares, o Banco BIC não tem uma carteira de crédito à habitação, com spreads (margem comercial) baixíssimos, a pesar-lhe no balanço, e isso explica o tiro de partida num segmento que estava literalmente parado desde a crise financeira de 2008.

Apesar de não ser assumido objectivamente, a campanha do BIC tenta atrair um público jovens, seguindo a velha estratégia de fidelizar clientes através do crédito à habitação. O spread de base da campanha é de 3%, que é somada à taxa Euribor a 3 meses, prova, no entanto, que a entrada na corrida do crédito à habitação pelo banco que comprou o BPN está a ser feita com cautela.

Os restantes bancos, quando puderem, vão regressar esse segmento do mercado, esmagando as margens, defende Ricardo Guimarães, Director da Confidencial Imobiliário, revista especializada no sector imobiliário. Também o presidente da APEMIP, a associação de empresas de mediação imobiliária, defende que dentro de dois anos os spreads vão estar entre 1% e 1,5%

E este movimento já começou. Vários bancos nacionais, incluindo a Caixa Geral de Depósitos, já baixaram o spread mínimo de 3,5% para 2,5%. A margem máxima, utilizado para travar operações de alto risco, ainda está estre os 6% e 7%.

O último inquérito realizado pelo Banco de Portugal aos cinco maiores bancos a operar no país revela que “não obstante o nível do spread praticado, os bancos reportaram uma maior diferenciação dos clientes de acordo com o perfil de risco, tanto no crédito à habitação como no crédito ao consumo”.

A dinamização do segmento do crédito à habitação é importante para o sector, pela quantidade de imóveis que tem em carteira, e pelo interesse renovar contratos, através da troca de casa, e acabar gradualmente com os spreads de 0,25% e 0,30%, que lhe dão prejuízo.

Os jovens vão continuar a ser o público-alvo das campanhas de crédito à habitação da banca, pela fidelização do cliente e pela quantidade de produtos que acabam por subscrever, e que garantem uma rentabilidade muito superior ao do empréstimo da casa. Mas a tarefa é hoje bem mais complicada face ao período anterior à crise financeira de 2008, agravada pela intervenção externa.

“A percepção do risco face ao emprego”, nas palavas de Ricardo Guimarães, afasta os jovens do projecto de comprar casa. Para o director da Confidencial Imobiliário, responsável pelo índice com o mesmo nome, que mede a evolução do sector, “a geração pós-25 de Abril revela um certo desapego em relação à propriedade” e “hoje existe um mercado de arrendamento”, ao contrário do que acontecia há quatro anos atrás.

“As rendas continuam altas”, defende o presidente da APEMIP, acrescentado que elas só vão baixar quando o enquadramento fiscal for alterado. “Não se pode penalizar a propriedade [IMI] e o rendimento das rendas [taxa liberatória ou englobamento em IRS]".

Números sobre o mercado do arrendamento não há, apenas algumas imobiliárias a dizer que esta componente de negócio cresceu muito, chegando a representar 50% da sua actividade. Os pedidos de visitas cresceram entre 25% e 30% no primeiro trimestre, mas vendas efectivas terão crescido apenas 0,5%.

O crédito imobiliário está em mínimos históricos. Em Fevereiro último foi concedido 161 milhões de euros de créditos à habitação (novos contratos). Em Fevereiro de 2008, o valor concedido ascendeu a 1.223 milhões de euros. O acumulado de crédito à habitação nos últimos três anos diminuiu mais de sete mil milhões de euros, de 111.511 milhões para 104.269 milhões. A queda das taxas de juros Euribor, a que estão associados os empréstimos, fez acelerar a componente da amortização e ajudam, juntamente com a travagem nas novas concessões, a explicar a queda do stock de crédito concedido.