O Banco de Portugal (BdP) não tem assumido uma preocupação excessiva com o ritmo acelerado de concessão de empréstimos aos particulares, num cenário de taxas de juro negativas (mas com tendência para subir) e de subida acelerada dos preços das casas. Contudo, avançou com um conjunto de recomendações, que entraram em vigor a 1 de Julho, mas ainda sem efeitos práticos. Pelo contrário, os bancos estão cada vez mais agressivos na promoção de crédito, esmagando a sua margem comercial (spread) e oferecendo soluções que contornam ou contrariam as recomendações do regulador.

O Banco de Portugal (BdP) não tem assumido uma preocupação excessiva com o ritmo acelerado de concessão de empréstimos aos particulares, num cenário de taxas de juro negativas (mas com tendência para subir) e de subida acelerada dos preços das casas. Contudo, avançou com um conjunto de recomendações, que entraram em vigor a 1 de Julho, mas ainda sem efeitos práticos. Pelo contrário, os bancos estão cada vez mais agressivos na promoção de crédito, esmagando a sua margem comercial (spread) e oferecendo soluções que contornam ou contrariam as recomendações do regulador.

O saldo do primeiro mês de concessão de crédito após a recomendação mostra uma variação muito reduzida. Em Julho, os bancos emprestaram 919 milhões de euros para compra de casa e 530 milhões de euros para crédito consumo e outros fins, o que totaliza 1449 milhões de euros, apenas um decréscimo de 106 milhões de euros face a Junho, o último mês sem restrições.

A redução de spreads (que deve depender do risco do cliente/operação, que é somado à taxa de base) é a parte mais visível da concorrência entre bancos. Este esmagamento permite que muitos particulares tenham acesso ao crédito, tendo em conta as baixas taxas de juro, que no caso das Euribor — as mais utilizadas no crédito à habitação em Portugal — estão mesmo em valores negativos.

Um exemplo dessa “guerra” foi anunciado pelo Bankinter esta sexta-feira: o spread mínimo caiu de 1,15% para 1%, quando pelo menos desde 2011 a 2014 não existiam spreads mínimos abaixo de 2% e os máximos chegavam a superar os 4%. Os spreads mínimos são utilizados como campanhas publicitárias, porque a sua aplicabilidade a clientes concretos é, habitualmente, muito reduzida, porque pressupõem condições de acesso muito exigentes. No caso da instituição espanhola, para garantir 1%, o cliente terá de entrar com 30% do valor da aquisição do imóvel.

Mas a tendência do sector tem sido para comprimir esta margem, ficando o valor mínimo muito próximo de 1%, o que preocupa o regulador, porque cria a ilusão de crédito barato. Apesar de muito propagandeados pelas instituições financeiras, os spreads não são o elemento mais importante de um empréstimo. Há custos elevados associados à obtenção desses spreads e há soluções muito criativas que podem ser verdadeiras rasteiras para os consumidores, podendo ditar o incumprimento dos particulares.

O BdP identificou esses riscos e apelou aos bancos, sob a forma de recomendação, para adoptarem “critérios prudentes” na concessão de novos empréstimos, mas que os bancos estão a contornar. Há produtos de crédito que recuperam as práticas anteriores à crise financeira de 2008, e que levaram, em face da alteração de circunstâncias (subida das taxas de juros e quebra de rendimentos), a um número elevado de entrega de casas aos bancos por incapacidade para pagar os empréstimos. Vejamos alguns casos.

Contornando limite, a casa dos pais garante financiamento a 100%

O BdP recomendou que o rácio LTV (loan-to-value ratio, na sigla inglesa) dever ser inferior ou igual a 90% — ou seja, os bancos não devem emprestar 100% do valor de avaliação ou de aquisição (o que for mais baixo), a não ser que sejam imóveis na posse da própria instituição. Com isso, pretende que os particulares constituam uma poupança, de forma a reduzir o encargo do empréstimo.

O Novo Banco está a oferecer uma alternativa para garantir o financiamento até 100%, sem envolver os seus imóveis. Para tanto, basta que o cliente apresente uma segunda habitação, como reforço de garantia do empréstimo. De acordo com informação disponível no seu site, o segundo imóvel pode ser do próprio cliente, mas também pode ser “dos pais ou familiar próximo”.

Os custos de uma segunda hipoteca são elevados e representam uma fiança, em que o “fiador” não é o proprietário mas o imóvel. O banco fica razoavelmente “protegido” do risco do crédito, correspondendo a um dos objectivos da recomendação do BdP, mas não se atinge o segundo objectivo, de garantir que “as famílias obtêm financiamento sustentável, minimizando o risco de incumprimento”.

Taxa de esforço das famílias “amortecida”

A medida pretende estabelecer regras de cálculo do rácio entre os encargos com todos os empréstimos detidos por um particular ou família (casa e consumo) e o seu rendimento mensal líquido (depois de impostos e contribuições à Segurança Social).

A recomendação genérica do regulador para o DSTI (debt service-to-income ratio, na sigla inglesa), vulgarmente conhecida por “taxa de esforço”, é de que seja inferior ou igual a 50%. Os baixos spreads e o baixo nível de outras taxas de juro ajudam a que este rácio seja, actualmente, mais baixo, embora existam algumas exigências de cálculo com taxas de juro superiores.

Não deviam existir, mas aumentam ofertas de carência de juros

O artigo 8.º da recomendação do BdP diz expressamente que “é recomendado que os contratos de crédito tenham pagamentos regulares de capital e juros”. Com isso pretende-se evitar as soluções de carência de capital e ou juros, ou taxas progressivas, que “artificialmente” criam prestações mais baixas no início dos empréstimos, mas que depois sobem durante a sua vigência e ou no final. Foi nesta engenharia que assentou o crédito hipotecário nos EUA, sendo um dos factores que levaram à crise internacional, que foi aplicada em Portugal e que os bancos estão agora a recuperar em força.

O BPI, por exemplo, está a oferecer uma solução para jovens em que, segundo informação disponibilizada, “a prestação começa por ser muito reduzida e vai crescendo durante os primeiros dez anos. O ritmo de crescimento da prestação varia em função do prazo e da taxa de juro inicial com um máximo de 0,25% por mês — ou seja, todos os meses vai ser diferente, a que acresce a forte possibilidade de vir a variar em função da evolução das taxas de juro no futuro.

No Santander (crédito habitação 123), é oferecida “uma taxa de juro competitiva de 1,23% nos primeiros seis meses, o que corresponde à Euribor a 12 meses (que está negativa), acrescida de um spread de 1,15% (mínimo do banco). Para o resto do período, o spread pode subir para 2,5%.

O Millennium BCP tem, até 30 de Setembro, a isenção de juros que pode ir de três a seis meses.

Prazos encostados a novo limite máximo

Quanto maior é a duração do empréstimo, menor é a prestação mensal e maior é o encargo final do empréstimo. E, para permitir mais empréstimos à habitação, os bancos esticaram os prazos até próximo dos 50 anos, entrando pela idade da reforma (em que habitualmente há quebra de rendimentos). O BdP recomendou que a maturidade dos novos contratos não exceda 40 anos e vá sendo progressivamente reduzida. Todos os bancos adoptaram o limite máximo.

No crédito ao consumo, o limite máximo é de dez anos. Mas são vários os bancos que oferecem crédito com garantia de hipoteca, ou seja, acaba por ser possível pedir crédito para os fins que o cliente pretender, com taxas de juro que não são assim tão atractivas, mas que podem ter prazos bem mais alargados do que os dez anos.

Troca de casa com  promessa de spread atractivo

Não está nas recomendações directas do BdP, mas são cada vez mais os bancos que têm incentivado clientes a trocar de casa, uma operação que lhes permite actualizar spreads (margem comercial do banco) muito baixos, inferiores a 1%.

As campanhas são confusas. O site do Santander, por exemplo, apresenta, para um determinado segmento (Cliente Select), um “spread vantajoso”, que “é calculado com base no actual”, desde 1,07%, correspondendo no mínimo ao “spread do empréstimo actual, acrescido de 0,5%%”. O Novo Banco anuncia “troca de casa sem trocar de spread”, mas depois, nas condições, a opção fala em spreads desde 1,1% para imóveis do Novo Banco e 1,25% para outros imóveis.