Bárbara Cruz trabalha há 12 anos no sector imobiliário, a vender casas na cidade do Porto. Quando alguém lhe disse que o último empreendimento que lhe caiu nas mãos, um edifício de 1930 em plena avenida dos Aliados, que vai receber obras de reabilitação para receber 23 apartamentos de luxo e iria demorar meses a ser vendido, recusou-se a acreditar. Disseram-lhe que, por mais bonito que fosse o prédio (e o antigo edifício do Comercio do Porto, depois sede da Banif, e agora propriedade de um fundo de investimento imobiliário, é-o) seria difícil vender apartamentos a um preço médio por metro quadrado que atinge os 4500 euros.  

Bárbara Cruz trabalha há 12 anos no sector imobiliário, a vender casas na cidade do Porto. Quando alguém lhe disse que o último empreendimento que lhe caiu nas mãos, um edifício de 1930 em plena avenida dos Aliados, que vai receber obras de reabilitação para receber 23 apartamentos de luxo e iria demorar meses a ser vendido, recusou-se a acreditar. Disseram-lhe que, por mais bonito que fosse o prédio (e o antigo edifício do Comercio do Porto, depois sede da Banif, e agora propriedade de um fundo de investimento imobiliário, é-o) seria difícil vender apartamentos a um preço médio por metro quadrado que atinge os 4500 euros.  

Bárbara não acreditou que fosse difícil mas, confessa ao PÚBLICO, também não pensou que fosse tão rápido. Através da multinacional Jones Lang LaSalle, o Aliados107 está á venda há apenas três meses, e das 23 fracções que vão entrar em obra dentro de um mês, já só há cinco disponíveis. O mais caro de todos, um T4 a custar um milhão e 450 mil euros, foi dos primeiros a ser vendido. O mais barato, um T1, de 215 mil euros, também. E foram comprados por portugueses. Também há libaneses, britânicos, franceses, chineses e turcos entre os compradores, impulsionados pelas autorizações de residência para investimento, os chamados vistos gold, “mas a verdade é que também foram vendidos apartamentos a casais e jovens, portugueses que residem e trabalham no estrangeiro, que querem morar na Avenida dos Aliados e têm a certeza de que o investimento deles aqui ainda pode ser rentabilizado”, explica a agente imobiliária. A proporção entre portugueses e estrangeiros, admite, está nos 50%-50%.

Depois de andar a ser pedida e proclamada, e doze anos depois de ter sido criada a primeira Sociedade de Reabilitação Urbana em Portugal – a Porto Vivo SRU, pode dizer-se que as obras que se vêem por todo o lado já não são para construir prédios novos, mas antes para reabilitar edifícios antigos. A reabilitação urbana está instalada de pedra e cal no Porto. O pontapé de saída foi dado pelo investimento público, mas é a iniciativa privada que está a fazer a cidade regenerar-se. O número de transacções tem aumentado nos últimos anos, e a valorização dos imóveis faz-se com taxas de crescimento sempre acima dos dez por cento. Hoje arranca a quarta Semana de Reabilitação Urbana, onde é expectável o anúncio por parte do Governo de mais pormenores sobre iniciativas já prometidas e anunciadas para incentivar a reabilitação, como o Programa Casa Eficiente, ou o Fundo Nacional para a Reabilitação do Edificado.

Para o presidente da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), Reis Campos, há quatro ordens de razões para justificar a força motriz que a reabilitação está a assumir no mercado imobiliário do Porto. “O interesse dos investidores estrangeiros, que vêm Portugal como um destino seguro e o facto de encontra na segunda maior cidade preços muito competitivos face a outras cidades europeias são dois aspectos importantes. Isto porque o Porto tem um parque imobiliário com edifícios históricos, prédios bonitos e interessantes, a um terço ou mesmo a um quarto do valor de outras cidades. Outras razões para este interesse é o facto de a cidade estar a atravessar um período muito positivo em termos de turismo. Pelo aeroporto do Porto já passam oito milhões de passageiros, é preciso acolhê-los! Por fim, é a questão de existir poupança entre os portugueses e estes já não encontram na banca a segurança e a rentabilidade que antes tinham. Preferem investir no imobiliário”, argumenta.

Num estudo recente sobre a Reabilitação para uso residencial no Porto, elaborada pela Prime Yield, uma consultora especializada na avaliação de activos imobiliários, a amostra de 312 apartamentos integrados em projectos de reabilitação urbana distribuídos por quatro zonas da cidade do Porto ( Aliados, Centro Histórico, Cedofeita e Bonfim), e que é dirigida sobretudo ao segmento médio-alto e alto, encontrou cerca de 70% do stock já vendido. João Nuno Magalhães, da Predibisa, uma consultora imobiliária especializada no mercado imobiliário do Norte, nota que num ano que tem sido forte para a reabilitação urbana do Porto “têm surgido novos investimentos imobiliários de reabilitação, orientados para fixação permanente de famílias na baixa do Porto” e nota que a procura é muito grande. “O mercado absorve rapidamente a oferta”, sobretudo nas tipologias mais elevadas e adequadas a perfis familiares. E, realça, o movimento da reabilitação está a chegar a outras áreas da cidade, sendo as zona de Campanhã e Sá da Bandeira, as que se revelam maior potencial.

Os Aliados são a zona onde a habitação reabilitada é a mais cara da cidade, e o Centro Histórico do Porto é aquele que concentra a maior oferta, tendo o eixo Mouzinho/Flores a ser o principal destino dos projectos habitacionais de reabilitação.  Segundo o mesmo estudo, o centro histórico do Porto sofreu uma particular dinamização nos últimos quatro anos, sendo que a maior procura por imóveis reabilitados nesta zona é gerada por pequenos investidores, com idades entre os 30 e os 60 anos, na sua maioria portugueses (60%), e que pretendem adquirir apartamentos para obtenção de rendimento através do arrendamento para turistas. No eixo Mouzinho Flores, e segundo dados fornecidos ao PÚBLICO pela Porto Vivo - Sociedade de Reabilitação Urbana (SRU), cerca de 25% da artéria sofreu intervenção, tendo nos últimos anos surgido 210 novos fogos (dos quais 157 são de tipologia t0, e 32 de tipologia T1) e 400 novos residentes.

 “Não sabemos se são residentes fixos ou temporários”, admite Álvaro Santos, presidente da SRU, alegando que não é possível demover um investidor de poder rentabilizar um imóvel com quatro mil euros por mês com os turistas, e preferir coloca-lo no arrendamento permanente para angariar um sexto desse rendimento. “ São, de qualquer maneira, habitantes que a cidade não tinha”, remata.

Francisco Rocha Antunes, director da empresa que está envolvida no desenvolvimento e reconversão do quarteirão de D. João I, explica que neste momento o alojamento local está a ser o motor da reabilitação porque é o único que tem uma equação económica que funciona. “É preciso encontrar outra para o arrendamento habitacional a longo prazo”, insiste, alegando que a estabilidade fiscal é uma das principais necessidades.