A lei obriga os promotores a cederem gratuitamente às autarquias determinadas áreas de terreno, para espaços verdes e equipamentos colectivos, mas em certos casos essas cedências podem ser substituídas por compensações em dinheiro. 

A lei obriga os promotores a cederem gratuitamente às autarquias determinadas áreas de terreno, para espaços verdes e equipamentos colectivos, mas em certos casos essas cedências podem ser substituídas por compensações em dinheiro. 

No caso de Lisboa, o valor dessas compensações é calculado através de uma fórmula que inclui um factor, o chamado Factor F, cuja fixação compete à assembleia municipal sob proposta da câmara. A proposta, agora subscrita pelo vereador Manuel Salgado e que será votada nesta terça-feira, prevê uma alteração daquele factor que em algumas grandes operações – que não são de reabilitação urbana – pode significar descontos de mais de 40% no montante das compensações a pagar pelos promotores. 

É o que sucede com um dos exemplos que acompanha a proposta. Num grande projecto, não identificado, em que a área de terreno a ceder seria de 4037 m2, o promotor teve de pagar ao município uma compensação de 1,9 milhões de euros. Com a redução proposta do Factor F, a compensação passaria, nesse caso, a ser apenas de um milhão de euros – o que equivale a menos 211 euros por m2 de cedência compensada.

Empreendimentos como o da Matinha, cujo plano foi desenvolvido para um fundo ligado ao Grupo Espírito Santo pelo gabinete do arquitecto Manuel Salgado, vereador do Urbanismo da autarquia, ou o do novo Hospital da Cuf, a construir em Alcântara pela José de Mello Saúde, estão entre os possíveis grandes beneficiários desta medida.

A ideia, já aprovada pelo executivo camarário no mês passado, é apresentada, antes de mais, como uma forma de incentivar “a reabilitação urbana nas zonas da cidade vulneráveis do ponto de vista físico, económico, social e ambiental”. Esta primeira parte da proposta não levantou grandes objecções e foi aprovada por vereadores de todos os partidos, contando apenas com duas abstenções do PSD e uma do CDS.

A iniciativa, porém, não se restringe a esse tipo de projectos de reabilitação – que incidem sobre os chamados bairros e zonas de intervenção prioritária e sobre as áreas urbanas de génese ilegal –, em relação aos quais existe um consenso alargado quanto à necessidade de reduzir os encargos de construção. Contemplados são também os loteamentos e grandes obras a desenvolver em áreas abrangidas por planos de pormenor e planos de urbanização que, nos termos da proposta, preconizem “a reconversão urbanística programada de espaços urbanos cujo uso originário se tenha tornado desadequado e obsoleto”. 

Proposta feita à medida?
Para lá desta definição genérica, um anexo à proposta, especifica que a alteração da fórmula se aplica aos projectos a construir nas áreas abrangidas por cinco planos em concreto: Alcântara, Matinha, Boavista Nascente, Parque Mayer e Amoreiras.

Este aspecto da proposta foi rejeitado pelos vereadores do PCP e contou com as abstenções do PSD e do CDS, bem como da vereadora Paula Marques dos Cidadãos por Lisboa. Na intervenção que fez na reunião camarária, Carlos Moura, do PCP, explicou a sua posição com o argumento de que a aplicação da redução das compensações na área daqueles planos “não só diluiria as receitas municipais”, como representaria “ganhos óbvios para os promotores”.

Esta mesma ideia foi defendida na semana passada na Comissão de Urbanismo da Assembleia Municipal pelos deputados municipais Nunes da Silva, dos Cidadãos por Lisboa, e Victor Gonçalves e Margarida Saavedra, ambos do PSD. Já os socialistas Rita Neves e Ricardo Saldanha acompanharam a posição da maioria, sustentando que o que está em causa é a captação de investimentos para a cidade e o incentivo à reabilitação urbana.

Nunes da Silva, que integrou o executivo municipal no anterior mandato, não poupou críticas a este lado da proposta de Manuel Salgado. “Completamente incompreensível”, “absolutamente aberrante”, “completamente surrealista” e “absolutamente indefensável” foram algumas das expressões que usou para qualificar a iniciativa. Na opinião deste professor do Instituto Superior Técnico “não faz qualquer sentido que as compensações sejam reduzidas em terrenos que já tiveram uma valorização absolutamente descomunal com os planos de urbanização e de pormenor, que transformaram zonas industriais em zonas urbanas”.

Victor Gonçalves, por seu lado, defendeu que a redução das compensações em “zonas de alta precariedade, que têm de ser reabilitadas, se justifica” em função da necessidade de reabilitar e da fraca capacidade económica dos proprietários dessas áreas. Já quanto aos terrenos inseridos em planos de pormenor e de urbanização disse não ver qualquer justificação, uma vez que eles já foram “valorizados exponencialmente” pelos próprios planos municipais. “Não se justifica que haja uma redução das receitas da câmara para beneficiar interesses privados”, salientou. No mesmo tom, Margarida Saavedra considerou que “não deixa de ser curioso esta proposta aparecer quando alguns grandes empreendimentos estão para ser licenciados [nas áreas dos planos indicados]”.

Pelo PS, Rita Neves disse ter dúvidas quanto à “sugestão de que isto está a ser feito à medida”. Exemplificou com o caso da zona da Boavista Nascente onde está em curso a construção da nova sede da EDP, “uma operação que já está licenciada, pelo que estará fora da aplicação desta lei” – mas que é apenas uma das várias previstas no plano. Como forma de “dissipar quaisquer dúvidas” sobre as intenções da proposta sugeriu que fosse ouvido o vereador Manuel Salgado, coisa que a comissão achou dispensável, até porque o assunto está na agenda da reunião da assembleia de amanhã. Já para Ricardo Saldanha não subsistem quaisquer dúvidas: “O PS entende que isto é uma forma de trazer investimento para a cidade.”